보고서 내용 중 발췌
< 가계부채 정의의 오류 >
당사는 가계부채의 양적, 질적 측면을 분석해 볼 때 자산가격 하락 등 외부 충격이 발생할 경우 은행의 부도 위험이 높아질 것으로 판단, 이에 대비한 정부의 적극적인 구조조정이 필요한 것으로 판단한다.
규제 당국 및 주요 연구기관이 가계부채 문제를 낙관적으로 보는 이유는 가계부채를 가계신용으로 정의함으로써 가계의 보편적 부채인 개인사업자대출과 전세보증금을 제외, 부채의 위험 축소 평가하고 있다는 점이다.
실제 제외된 가계부채 규모는 2018년 3월말 기준 875조원으로 주택담보대출 규모를 상회하며 가계신용 규모의 60%에 달한다. 편입 여부에 따라 위험 평가가 달라질 수 있는 규모이다.
전세보증금과 개인사업자대출 규모가 매우 커 가계부채에 편입하느냐, 제외하느냐에 따라 가계부채 규모가 크게 달라지며 위험에 대한 평가도 크게 달라질 수 밖에 없다.
가계신용을 적용한 GDP대비 가계부채비율은 76%에 불과하지만 전세보증금과 개인사업자대출을 포함한 GDP대비 가계부채비율은 122%로 증가율, 절대 비율 모두 세계최고 수준으로 증가하게 된다.
< 가계부채에 따른 은행부도 위험 평가 >
한편 가계의 대출 목적은 크게 주택, 자동차 등 재화의 소비 목적과 자산 투자, 사업투자 등과 같은 투자 목적으로 분류된다.
이 가운데 거주와 같은 부동산, 자동차 구매 등 소비를 위한 대출과 달리 자산투자 목적의 부동산 구매를 위한 대출은 은행의 부도 위험을 높이는 대표적인 대출이다.
그 이유는 차입 동기가 레버리지를 가능한 한 최대로 늘려 차입 규모가 크고 소비 목적 대출 대비 LTV, DTI 등 차입비율이 상대적으로 높다는 점이다.
실제 2017년 발표한 정부의 “가계부채 종합대책” 자료에 따르면 임대사업자의 평균 대출금액과 소득대비 부채비율은 각각 7억 3천 5백만원, 1,290%로 1 주택자 가계의 1억 5천 3백만원, 320%와 현저한 차이를 보이고 있다.
자산가격 상승기에 하락한 경험손실률에 맞추어 충당금이 과소 적립한 상태에서 자산가격이 하락 반전될 경우 채무불이행률이 급격히 상승, 충당금과 자본을 상회하는 손실이 발생하는 경우가 발생하며 은행 부도 위험을 높이는 요인으로 작용한다.
은행 부도 위험 지표를 종합적으로 분석해 볼 때 한국 가계부채의 은행 부도 위험은 매우 높은 것으로 판단된다.
첫째, 전체 가계부채에서 투자 목적 대출이 차지하는 비중이 과도하게 높다는 점이다.
임대중인 주택보유자의 주택 규모, 레버리지 수준 등을 고려해 볼 때 투자목적 대출 비중은 50%에서 최대 60% 수준에 달할 것으로 추정, 정부 추정치와 크게 차이가 난다.
정부는 주택담보대출 중 일부가 투자목적 대출로 이용되었을 것으로 예상, 대출 규제 역시 주택담보대출 중심으로 진행하였다.
그러나 가계 부채산정에서 제외된 전세보증금, 임대사업자 대출은 전형적인 투자 목적 대출이며 이밖에 일부 신용대출, 일반 기업대출, 전세자금 대출 등도 투자 목적 대출로 이용된 것으로 추정된다.
둘째, 사업목적 대출을 포함한 전체 가계부채의 질적 위험 수준은 정부의 분석과 달리 매우 높다는 점이다.
최근 정부는 주택담보대출 내에서 고정금리대출 비중과 비거치식 분할비중이 각각 44.5%, 49.8%에 달하며 10년 이상 만기대출 비중이 52%로 가계대출의 질적 구조 개선으로 시스템 리스크로 확산될 위험은 제한적이라고 평가하고 있다.
다시 말해서 투자 목적 대출 비중이 낮아 주택가격이 하락하더라도은행 부도 위험이 증가할 가능성이 낮다는 설명이다.
그러나, 문제는 제외된 전세보증금, 임대사업자 대출 등은 전형적인 투자 목적 대출로 주택담보대출뿐만 아니라 이를 포함하여 질적 위험 수준을 평가할 경우 정부의 주장과 달리 매우 높은 것으로 평가된다는 점이다.
실제 이자만 내는 단기대출인 전세보증금과 임대사업자대출과 신용대출, 전세자금대출 등까지 포함할 경우 전체 가계부채에서 10년 이상 만기대출 비중, 비거치식 분할상환비중, 고정금리 비중은 20% 이내인 것으로 추정된다.
< 정부주도의 구조조정이 필요한 이유 >
가계부채 발 은행부도 위험, 즉 시스템 리스크는 이미 언급하였듯이 매우 높다.
여기서 정부가 선택할 수 있는 방안으로
1) 유동성 공급과 정책적 지원을 통해 계속 가계부채 문제를 계속 미루는 것과
2) 정부 주도로 과다 채무자에 대한 구조조정을 통해 부채를 과감히 줄이는 것이 있다.
그러나 금리 인하등 유동성 공급 확대 정책, 부동산 시장 부양정책 등 가계부채 문제를 미루는 정책을 선택하기 어려워짐에 따라 현 단계에서 정부가 선택할 수 있는 방법은 정부 주도의 가계부채 구조조정 밖에 없는 것으로 판단된다.
그 이유는 다음과 같다.
첫째, 부동산 시장이 조정국면에 진입했지만 여전히 투자 심리는 양호한 상황으로 대다수 과다 채무 다주택자의 순자산이 플러스인 현 시점에서 구조조정을 진행한다면 상대적으로 적은 비용으로 구조조정을 추진할 수 있기 때문이다.
둘째, 시장의 구조조정에 대한 압력이 갈수록 확대되고 있다는 점이다.
저원가성 예금 감소, 외국인투자자의 주식, 채권 매도가 확대되고 있음에도 기준 금리 인상이 불가피해 가계부채 구조조정을 피하기 어려운 상황이 되고 있다는 점이다.
셋째, 가계부채 부실화의 핵심 주체는 취약 차주가 아니라 과다 차입을 통해 부동산에 투자한 차주로 구조조정 시기를 놓칠 경우 구조조정비용 증가뿐만 아니라 자산시장, 나아가 전체 경제에도 적지 않은 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
아울러 과도한 차입을 통한 아파트, 상가 등 부동산에 과잉 투자가 이루어진 데 따라 관련 분야에서 여러가지 문제점이 노출되고 있다. 문제점의 주된 내용은 먼저 전세가격 하락이 가속화되면서 과다부채를 갖고 있는 임대인에 대한 임차인의 전세보증금의 상환 요구가 증가하고 있다는 점이다.
전세가격이 최초 계약 시점 이하로 하락할 경우 재계약 과정에서 하락 폭 또는 전체금액을 임차인에게 지급하기 때문이다.
실제 2018년 8월말 현재 17개 지자체 가운데 2016년 말 대비 전세가격이 하락한 지역은 총 10 곳에 달하며 주택가격이 하락한 지역은 6 곳에 달한다. 2017년에 이어 2018년에도 적지 않은 입주 물량 증가를 고려해 볼 때 별도의 조치가 없는 한 전국적인 전세가격 하락은 장기화될 가능성이 높
다.
여기에 아파트와 함께 부동산 투자자의 대표적인 투자상품이었던 상가 역시 경기 침체와 더불어 공급 과잉으로 인한 공실률 상승으로 부실화 위험이 높아지고 있다는 점이다. 선제적인 구조조정 없이 계속 미룬다면 구조조정 비용은 급격히 늘어날 수 밖에 없다.
리포트 원문 전체 link : http://hkconsensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=497827
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