부동산 개발 PF에서 연대보증, 채무인수, 자금보충, 책임준공 등 여러 종류 신용보강이 활용된다.
하지만 각각이 무슨 차이가 있는지를 정확하게 아는 사람은 많지 않다.
한기평의 이슈리포트에서 각각의 신용보강에 대한 자세한 설명이 있어 발췌한다.
* 한국기업평가 리서치 원문 link
http://www.korearatings.com/cms/frCmnCon/index.do?MENU_ID=520
< 발췌 내용 >
부동산 PF 가 활성화된 이후 시공사들이 제공하는 전형적인 신용보강 유형은 신용공여자인 시공사가 유동화자산인 대출채권에 대하여 연대보증 혹은 채무인수 약정을 체결하는 것이다.
이후 2011년 IFRS 도입으로 건설사가 보증한 PF 대출과 유동화증권이 우발부채로 인식되고, 2013년 건설업계의 해외사업장 영업손실과 국내 부동산시장 침체로 건설사 신용도가 하락하면서 기존의 연대보증이나 채무인수 이외에 자금보충, 책임분양, 책임준공 등 변형된 신용보강 형태가 나타났다.
1) 연대보증과 채무인수
연대보증은 시공사가 차주(통상 시행사)의 PF 대출채무에 대하여 연대하여 채무를 부담하는 약정이다.
채무인수는 사업 및 대출약정상 기한의 이익 상실 사유가 발생하거나, 차주가 채무변제기에 채무를 불이행하는 경우 채무인수인인 시공사가 해당 채무를 인수한다.
현 시점에서는 신용공여자인 시공사의 입장에서 연대보증과 채무인수의 차이가 사실상 무의미해졌다고 볼 수 있다.
대출채권의 실질적인 상환안정성을 확보하기 위해 연대보증과 채무인수 모두 부종성 및 최고·검색 항변권을 배제하고 있기 때문이다.
연대보증과 채무인수는 최초 대출채무가 무효, 감축되는 경우에도 기존 약정상의 대출채무를 부담하도록 구성하는 부종성 배제(*)가 동일하게 적용된다.
| (*) 민법 제430조(목적, 형태상의 부종성): 보증인의 부담이 주채무의 목적이나 형태보다 중한 때에는 주채무의 한도로 감축한다. |
또한 채무인수의 경우 연대보증과 달리 주채무자의 변제자력이 있을 경우 먼저 해당 채무를 주채무자에게 청구할 것을 항변하는 최고·검색 항변권(*)을 가질 수 있으나 대부분의 PF 계약에서 이러한 권리를 명시적으로 배제하고 있다.
| (*) 민법 제437조(보증인의 최고, 검색의 항변): 채권자가 보증인에게 채무의 이행을 청구한 때에는 보증인은 주채무자의 변제자 력이 있는 사실 및 그 집행이 용이할 것을 증명하여 먼저 주채무자에게 청구할 것과 그 재산에 대하여 집행할 것을 항변할 수 있다. 그러나 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담한 때에는 그러하지 아니하다. |
2) 자금보충
자금보충은 유동화 회사에 대한 신용보강이다. 자금보충 의무자인 시공사와 유동화증권 발행자인 유동화회사(SPC) 사이에 약정을 체결하여 PF 대출의 기한의 이익 상실, 채무변제기의 채무 불이행, SPC 의 유동화증권 상환재원 부족 등의 사유가 발행한 경우 시공사가 해당 부족자금을 SPC 에 대여하는 형태이다.
그러나 자금보충은 의무를 이행하지 않더라도 채무불이행에 해당하지 않고, 의무불이행에 따른 손해배상소송의 단계로 넘어갈 뿐이다.
이에 유동화증권 상환의 적시성을 확보하기 위하여 대부분 최고·검색 항변권 상실 및 즉시지급의무를 부담하는 추가적인 약정 내용을 포함하게 되며, 약정한도는 유동화증권 원리금을 상환하기에 충분한 금액으로 설정된다.
또한 자금보충기관의 적시이행성을 담보하기 위하여 자금보충기관이 발행하는 견질어음을 수취하거나, 자금보
충의무 미이행시 기초자산인 PF 대출의 채무인수 의무를 부담하도록 하는 것이 일반적이다.
3) 책임준공
연대보증, 채무인수 외 변형된 신용보강 중 가장 보편적인 형태는 책임준공이다.
책임준공은 일반적으로 계약 일정에 따라 공사비가 지급되는 경우 건설사가 건축물을 완공시킬 의무를 의미하나 PF 구조에서는 공사비 지급 여부 및 시행사의 의무이행 여부에 관계없이 건설사의 책임으로 공사도급계약서에서 정한 공사기간 내에 해당 건축물을 준공하는 것을 의미한다.
다만, 책임준공의무를 미이행하는 경우 시공사가 부담하는 책임은 손해배상의무에 불과하여 PF 대출채권 전액을 적시에 상환받지 못할 가능성이 있으므로 통상적으로 책임준공의무의 이행 강제성을 높이기 위해 책임준공 미이행시 PF 대출에 대한 채무인수 의무를 부여한다.
이러한 조건부 채무인수 의무는 직접적인 보증행위는 아니며 책임준공이 완료되면 해당 의무는 소멸된다.
