1. 은행 및 비은행의 대출태도 변화
1월 전 금융권 가계대출 증가규모는 -0.2조원(은행 +1.1조, 제2금융 -1.3조)으로 2015년 이후 처음으로 감소하였다.
은행은 신용대출이 12월 +0.5조원에서비 -1.1조원으로 감소한 데다 주택담보대출이 12월 4.9조원에서 2.6조원으로 감소하였다.
제 2금융권 역시 보수적 대출태도를 보였던 신협, 새마을금고에 이어 농협, 보험까지 대출 감소 추세가 제2금융권 전역으로 확산되고 있다.
이는 부동산 시장 침체와 더불어 정부가 제2금융권까지 DSR을 확대 도입하기로 함에 따라 대출 태도를 보수화한 데 따른 것으로 판단된다.
2. 은행의 원화 유동성(저원가성 예금) 변화
12월 계절적 요인으로 30.8조원의 저원가성 예금이 유입되었지만 1월에는 19.8조원, 2월 1~12일까지 8조여원의 예금이 이탈, 자금 이탈 추세는 지속되고 있다.
은행의 저원가성 예금 이탈은 조달금리 인상과 신규 대출 금리 인상으로 연결되고 있다.
실제 2018년 12월 정기예금 금리는 2.05%로 9월 대비 0.23%p 상승하였고 신규 신용대출금리도 4.64%로 9월 대비 0.25%p 상승하였다.
반면 저원가성 예금 이탈을 정기예금 유치로 메우면서 조달비용 증가 추세가 지속되는 반면 주택담보대출의 기준금리인 1월 신규 코픽
스 금리는 1.99%로 12월 대비 5bp 하락, 은행의 순이자마진 부담을 늘리고 있다.
은행이 조달금리 인상을 대출에 전가하기가 어려워지면 대출태도 보수화는 향후 더 심화될 수 있다.
참고로 고정금리를 제외한 가계대출 가운데 신규 코픽스와 금융채 비중은 각각 44.9%와 26.2%로 가장 비중이 높다.
3. 전세 가격의 변화
12월 서울과 전국 아파트 전세가격은 실거래가지수 기준으로 전월 대비 0.9%, 1.3% 하락하였다.
호가 반영 비중이 높은 한국감정원 전세가격지수는 1월 -0.52%, -0.32%로 12월 -0.22%, -0.28% 대비 하락 폭이 확대된 점을 고려해 볼 때 1월 서울지역의 실거래가 하락률은 2%에 근접할 것으로 추정된다.
하락 추세가 이처럼 가속화되면 늦어도 3월~4월 경에는 서울 평균 전세가격도 최초 계약 대비 하락, 역전세 상황에 접어들것으로 예상된다.
역전세 상황을 다주택자가 해결할 수 있는 방법은 은행 및 비은행에서 대출을 받아 전세금을 지급하는 것과 주택을 급매로 내놓는 것이 있다.
은행의 대출 태도가 갈 수록 보수화되는 상황에서 정부의 다주택자에 대한 정책적 지원이 없는 한 전세가격 하락이 주택가격 하락 요인으로 작용할 수 있다.
4. 부동산 시장 침체 가능성
12월 서울과 전국 아파트 가격은 실거래가지수 기준으로 전월 대비 -0.5%, -1.2% 하락하였다.
한국감정원 아파트가격지수는 1월 -0.41%, -0.29%로 12월 -0.17%, -0.29% 대비 하락 폭이 확대되었다.
이를 감안할 때 1월 서울지역의 실거래가 하락률은 1%에 근접할 것으로 추정된다.
현재 부동산 시장에서 주목할 지표는 가격보다는 거래량이다.
서울 기준 ‘18년 11월 1,782건, 12월 1,456건으로 급격히 감소하면서 부동산 시장의 시장기능을 빠르게 잃고 있다.
이는 가격을 떠나 잠재 매수 수요가 매우 부족함을 의미하는 것으로 역전세 본격화로 인한 급매 증가가 가격 급락으로 연결되는 요인으로 작용할 것이다.
아울러 경매 낙찰가율과 낙찰율이 급락하는 것은 정부 주도의 가계채무의 재조정이 향후 급증하는 요인으로 작용할 가능성이 높다.
리포트 원문 link : https://drive.google.com/file/d/0B1_IXYkvYPFseXpkSVVDeTNrd1ZncS1nTnJaNkRVZDFNTS0w/view
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