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주택을 건설하기 위해서는 주택법에 따른 사업계획승인을 받아야 한다.
하지만 일정 요건을 충족하는 "주상복합"의 경우에는 주택법 대신 건축법에 따른 건축허가로 사업을 진행할 수 있다.
이렇게 주택법 대신 건축법을 적용할 수 있는 일정 요건은 주택법에 기재되어 있는데, 간단하게 정리하면,
① 주상복합 건물의 주택이 300세대 미만이어야 하고,
② 주택 부분의 연면적이 90% 미만이어야 한다.
구체적인 조건은 아래 법률 조항을 참고하면 된다.
[주택법] 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. [주택법 시행령] 제27조(사업계획의 승인) ④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것 2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우 |
그렇다면, 도시형생활주택도 주상복합이 가능할까?
결론부터 이야기하면 도시형생활주택도 주상복합으로 건축이 가능하며, 주택법이 아닌 건축법상 건축허가로 진행이 가능하다.
도시형생활주택의 정의는 주택법에 나오는데 아래와 같다.
[주택법] 제2조(정의) 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 20. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다. [주택법 시행령] 제10조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다. 1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다. 라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것 2. 단지형 연립주택: 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다. 3. 단지형 다세대주택: 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다. ② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다. 1. 원룸형 주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우 ③ 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. |
도시형생활주택 중 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택의 경우 5개층까지만 건축할 수 있어, 주상복합으로 짓는 도시형생활주택의 경우 원룸형으로 지을 가능성이 높다.
참고로 국토교통부에서 도시형 생활주택 업무 매뉴얼을 제공하고 있으며, 아래와 같이 도시형 생활주택의 경우 주상복합으로 건설이 가능하며, 주택법에 따른 사업계획승인이 아닌 건축법상의 건축허가를 받으면 된다고 나와 있다.
[ 국토교통부 - 도시형 생활주택 업무 매뉴얼 중 ] 5. 상업지역 내 주상복합 건설 □ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택도 건설 가능(시행령 제15조제2항) * 기타 지역에서도 주상복합 형태의 도시형 생활주택 건설 가능 ㅇ 도시형 생활주택을 포함한 300세대 미만은 사업계획승인 대상에서 제외, 건축허가로 인허가 절차 완화(‘10.7.6 시행) [질문] 상업지역에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택(300세대 미만)+근린생활시설+오피스텔(업무시설)을 복합건축 할 경우 전체 건축물에 대하여 사업계획승인을 득하여야 하는지의 여부와 주택감리를 적용하는지 여부 □ 주택법시행령 제15조제2항에 따르면, 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만 주택을 포함한 주상복합* 건설시 사업계획승인의 적용을 제외토록하고 있으므로, ㅇ 질의의 경우 「건축법」 제11조의 건축허가를 받아야 함 * 주택법令 제15조제2항 세대규모가 공동주택의 규모(297㎡이하), 건축물 연면적에 대한 주택연면적 합이 90퍼센트 미만인 경우 □ 건축허가 대상이므로, 건축법 감리를 적용함 |
국토교통부의 도시형 생활주택 업무 매뉴얼은 아래 Link에서 다운로드가 가능하다.
[ 국토교통부 - 도시형 생활주택 업무 매뉴얼]
www.molit.go.kr/USR/BORD0201/m_69/DTL.jsp?mode=view&idx=211480
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