□ 주택도시보증공사(사장 권형택, 이하 ‘HUG’)는 지난 2월 전면 개정된 고분양가 심사제도를 일부 보완한다고 29일 밝혔다.
□ HUG는 지난 2월 고분양가 심사제도 전면 개정 이후 지속적으로 모니터링을 실시한 결과, 당초 기대와 같이 심사 절차의 투명성이 강화되었고, 심사기준 계량화에 따라 그간 제기되어 온 자의성 문제가 상당수 해소된 것으로 평가된다고 밝혔다.
ㅇ 다만, 수도권, 광역시 등 일부 지역에서 최근 분양·준공된 사업장이 없는 경우 비교사업장 부족 또는 낮은 인근 시세 등으로 고분양가 심사가격이 과도하게 낮게 형성되어 주택사업자들이 사업추진에 어려움을 겪고 있다는 의견이 있었다.
ㅇ 또한, 현재 고분양가 심사기준의 공개범위가 시장의 눈높이에 다소 부족하여 주택개발 사업자에게 예측 가능성을 충분히 제공하지 못한다는 일부 의견도 있었다.
□ 이에, HUG는 ➊인근 시세 산정기준 및 ➋비교사업장 선정기준을 일부 개선하고, ➌지역분양가 수준을 합리적으로 반영하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사제도를 개선하고,
ㅇ 추가적으로 주택개발 사업자 등의 예측 가능성을 높이기 위해➍고분양가 심사기준의 공개범위를 확대한다.
□ 구체적인 고분양가 관리제도 개선 사항은 다음과 같다.
➊ (인근시세 산정 기준 정비) 인근시세 산정 절차를 합리화 하기 위하여, ‘단지특성’*, ‘사업 안정성’**을 기준으로 인근사업장을 평가하고, 신청사업장과 유사한 사업장의 평균시세를 적용한다.
* (단지특성) 단지규모(75)+건폐율(25)
** (사업안정성) HUG 신용평가등급(75)+시공능력평가순위(25)
➋ (비교사업장 산정 기준 보완) 심사평점 요건(총 300점 중 ±30점) 으로 비교사업장이 부재한 경우 분양·준공 사업장 중 한 개의 사업장만으로 심사해야 하는 경우도 있었으나,
- 이 경우 심사평점 요건을 완화하여 분양·준공 비교사업장을 각 1개씩 선정하여, 비교사업장 부재에 따른 심사 왜곡을 방지한다.
➌ (지역 평균분양가 기준 정비) 고분양가 심사결과 상한 분양가가 현저히 낮은 경우 지역분양가 수준을 고려하여 일부 조정이 가능했는데, 이 때 해당 시군구 또는 시도 평균 분양가를 고려하여 합리적으로 심사에 반영한다.
➍ (심사기준 공개범위 확대) 국민의 알권리를 보장하고, 사업자의 예측 가능성을 높이기 위하여, 고분양가 심사제도의 취지(분양보증 리스크관리, 국민의 재산권 보호)를 훼손하지 않는 범위에서 심사기준 공개범위를 대폭 확대한다. [☞ 붙임 참조]
□ 권형택 HUG 사장은 “이번 고분양가 심사 규정 개정안은 ’21.9.30.(목)부터 시행될 계획”이라고 밝히면서,
ㅇ “이번 제도보완 및 심사기준의 추가적인 공개로 그간 공급이 지연되던 일부 지역에 활력을 불어넣고, 주택공급 활성화에 기여할 것으로 기대된다.”고 밝혔다.
이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 주택도시보증공사 금융심사처 이승욱 팀장
(☎ 051-955-5751), 하현호 대리(☎ 051-955-5765)에게 문의하여 주시기 바랍니다.
□ 고분양가 심사 절차
ㅇ 영업부서에서 상담 및 심사 관련 내용을 검토 후, 본점에서 고분양가 심사 및 보증상한 결정
□ 고분양가 심사 기준
ㅇ 분양·준공비교사업장의 분양가와 인근 시세 수준을 비교하여 심사
| 구 분 | 세 부 내 용 |
| 의 의 | ㅇ 고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리 |
| 심사대상 | ㅇ 고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 ※ 적용제외* : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) * 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능 |
| ㅇ 고분양가 관리지역 1.「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역(투기지역) 2. 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구 3. 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역 4.기타 고분양가 확산이 우려되는 지역 |
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| 주요정의 | ㅇ 행정구역 -「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외) |
| ㅇ 분양사업장 - 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 * 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함 |
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| ㅇ 준공사업장 - 사용검사를 완료한 사업장 |
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| ㅇ 평균분양가 - 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액 |
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| ㅇ 평균매매가 - 개별사업장의 각 평형별‧타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가*를 각 평형별‧타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 * KB부동산 시세 적용, 부재시 한국부동산원 부동산테크시세 적용 |
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| 고분양가 심사 신청 필요서류 | ㅇ 고분양가 심사 신청서(별도서식) ㅇ 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음 ㅇ 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외) ㅇ 「주택의 설계도서 작성기준」제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함) ㅇ 기타 필요한 서류 |
| 심사기준일자 및 유효기간 | ㅇ 심사기준일자 - 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사 |
| ㅇ 심사 승인 유효기간 - 고분양가 심사 승인일로부터 90일(통지서 기재일 내 분양보증 발급) - 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능 |
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| 비교사업장 | ㅇ 비교대상사업장 - 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 사용검사(건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함)일로부터 10년 이내 사업장 - 비교대상사업장은 보증신청사업장으로부터 반경 1km 이내에서 조사하되, 해당 사업장이 없는 경우에는 매 1km 범위로 확장하여 조사* * 거리는 보증신청사업장 경계(주택이 건설되는 본부지 경계)로부터 비교대상사업장 경계까지의 거리를 평가 <고분양가 심사 평점표>  ㅇ 비교사업장 선정기준 - 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함 ※ 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) - 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 - 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함 |
인근시세 수준 산정방식 |
ㅇ 인근사업장 선정기준 - 인근사업장은 사용검사일(건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함)로부터 20년 이내이고 <고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 사업안정성과 단지특성의 합이 보증신청사업장과 ±20점 이내인 사업장 ※ 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) - 인근사업장은 보증신청사업장으로부터 반경 500m 이내에 있는 사업장. 단, 반경 500m 이내에 인근사업장이 2개 이하인 경우 최대 1km까지 범위를 확장하여 사업장을 선정 ㅇ 인근시세수준 산정 - 인근사업장 평균매매가① × 건축연령별 가산율② × 보증위험관리율③ ① 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액 ② 주택노후도에 따른 주택 매매가격 보정률 <건축연령별 가산율>  ※ 전국아파트 실거래 자료 전수 분석을 토대로 산출(매년 업데이트 예정) ③ 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% 적용 |
| 분양가격 산정방식 | ㅇ 심사 상한 분양가격 산출 Ⓐ 분양비교사업장 평균분양가 × 주택가격변동률① × 심사평점 차이에 따른 가감률② Ⓑ 준공비교사업장 평균분양가 × 주택가격변동률 × 심사평점 차이에 따른 가감률 Ⓒ 인근사업장 평균매매가 × 건축연령별 가산율 × 보증위험관리율 ⇒ Ⓐ와 Ⓑ 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 Ⓒ를 초과하는 경우 Ⓒ를 심사 상한 분양가격으로 함  ㅇ 가격조정 - 해당 지역분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 상한 분양가격으로 검토 * 해당지역(시·도 또는 시·군·구) 최근 1년간 평균분양가를 말하며 공사의 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 활용 |
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