KB경영연구소에서 오피스텔에 대한 설명자료가 나왔다.
< 내 용 >
오피스텔 탄생과 변천사
○ 오피스텔(officetel)은 사무실(office)과 호텔(hotel)의 합성어로 업무와 주거의 기능을 겸하는 건축물을 의미
건축법상 오피스텔은 일반업무시설로 분류하고 있으며 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이라 규정
○ 1980년대 제도화가 되었으며, 주거 용도로 활용이 보편화되면서 2010년 준주택으로 분류
오피스텔이라는 용어는 1984년 준공된 서울시 마포구 도화동의 ‘성지빌딩’에서 처음 사용하면서 공용화된 것으로 추정
1986년 건축법에 ‘주거 겸용 오피스텔 건축 허용’이라는 조항이 신설되면서 제도화가 되었으며, 직주 근접 선호 현상과 도심 공동화 방지 등을 위해 도입
주로 업무 시설로 사용되어 왔으나 1~2인 가구 증가, 인구 고령화 등에 따른 소형 주택 수요 증가로 주거 용도로 활용되면서 준주택으로 분류되었으며, 소위 ‘아파텔(아파트와 오피스텔의 합성어)’로서 주거 기능을 강조
○ 오피스텔 투자 과열 양상이 나타나면서 2004년 오피스텔 건축 규제가 일시적으로 강화되었으나, 2010년 준주택으로 분류된 이후 주거 공간으로 효율적인 사용이 가능하도록 규제를 대폭 완화
(업무 공간 비중) 전용면적 중 일정 비율(시기에 따라 50~70% 이상)을 업무 공간으로 사용해야 되는 조항을 삭제
(욕실) 욕실 개수와 크기, 욕조 설치 등의 모든 규제 조항을 삭제
(바닥난방) 초기 난방이 금지되었으나 그 대상이 점차 완화되었으며, 현재는 전용면적 85m2 이하에서는 온돌, 온수 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방이 가능
- 이에 따라 주거용 오피스텔의 경우 대부분 전용면적 85m2 이하로 공급
(전용 출입구) 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 오피스텔 전용 출입구를 별도로 설치해야 하나, 지상층 연면적 3,000m2 이하 또는 단독주택과 공동주택을 복합으로 건축하는 경우 주거 기능 등을 고려하여 전용 출입구 설치 대상에서 제외될 수 있도록 규제를 완화
(발코니) 유일하게 지속적으로 설치가 금지된 규정
오피스텔 시장 동향과 특징
○ 건축 기준 변경이 오피스텔 공급 물량 변동에 큰 영향을 초래
1990년대 후반 바닥난방 금지 기준이 폐지되고 업무 공간 비중이 70%에서 50%로 축소되면서 주거용 오피스텔 공급이 확대되는 계기로 작용
IMF 외환위기 이후 2000년대 초반 부동산 경기가 회복되면서 오피스텔 공급 물량이 급증
- 2000년 전국 1만 호 미만이던 오피스텔 공급 물량은 2004년 연간 약 9만 호까지 증가
오피스텔 투자 과열로 2004년 업무 공간 비중이 증가하고 바닥난방이 금지되면서 오피스텔 공급 물량은 급감했으나, 2010년 준주택으로 분류되면서 공급 물량이 다시 증가하기 시작
- 2004년 이후 건축 기준 규제가 강화되고 2008년 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2009년 오피스텔 공급 물량은 약 7천 호까지 감소
- 2010년 이후 다시 공급 물량이 증가한 오피스텔은 2019년 역대 최대치로 공급
○ 2000년 이후 오피스텔을 주거 공간으로 활용하는 비중이 크게 증가
통계청 ‘인구주택총조사’에 따르면, 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우는 2000년에 약 2만 호(0.2%)에서 2020년 약 65만 호(3.6%)까지 증가
2017년 이후에는 연립주택보다 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 비중이 더 높은 것으로 조사
- 공동 주택의 하나인 연립주택에 거주하는 가구는 2020년 기준 약 45만 호를 기록
○ 아파트와 동일한 내부 구조로 인해 주거 공간으로 사용하는 비중이 증가
과거 오피스텔의 경우 원룸 형태가 대부분을 차지했으나, 주거 용도로 사용하는 수요가 증가하면서 아파트와 동일한 내부 구조를 가진 오피스텔 공급 물량이 증가
다양한 형태, 판상형 구조, 3~4베이 등 아파트에 적용되는 중요한 요소들이 도입
○ 주택 대체재로 거듭나면서 오피스텔 가격이 주택 가격에 후행하여 상승세를 나타내기 시작
오피스텔 가격지수와 주택 가격지수, 아파트 가격지수와 비교해보면, 주택시장 호황기일 경우 가격 상승세가 아파트 → 주택 → 오피스텔로 확대되는 양상을 보임
아파트와 동일한 내부 구조와 시설 등의 영향으로 주거 공간으로서 선호도가 증가하면서 공급 물량 확대에도 불구하고 가격 상승세가 나타난 것으로 분석
○ 오피스텔은 일부 주택에 적용되는 규제가 적용되지 않으며 수요자는 물론 공급자에도 장점이 존재
주택은 청약제도의 잦은 변경과 까다로운 규제가 많은 반면, 오피스텔은 청약제도가 적용되지 않아 거주 목적 주택 수요자의 접근이 상대적으로 용이
- 주택과 달리 오피스텔은 주택청약종합저축이 없더라도 청약이 가능하며, 100% 추첨제로 이루어진다는 점 때문에 주택청약 당첨 가능성이 낮은 젊은 세대를 중심으로 관심 증가
- 또한 세대주, 주택 소유 여부 등에 관계 없이 청약이 가능하며, 규제 지역에서도 청약 당첨 후 전매 제한(100실 미만 오피스텔에는 미적용), 실거주 기간 등의 의무가 존재하지 않아 실거주자뿐 아니라 투자 목적 수요자도 다수 존재
1~2인 가구 증가와 주거용 오피스텔의 거주 환경 개선 등으로 아파트 대체재로서 오피스텔에 대한 수요는 여전히 높은 상황
- 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있으며, 최근 지속적으로 강화되고 있는 부동산 대출 규제도 주택에 비해 상대적으로 강도가 약한 편
- 게다가 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택자로 분류돼 향후 아파트 청약이 가능
공급자의 경우 분양가 상한제3의 적용을 받지 않아 사업 수익성을 극대화할 수 있으며, 소규모 개발이 가능함에 따라 상대적으로 단기간에 공급이 가능
- 동일 면적일 경우 오피스텔이 아파트보다 분양가가 낮은 것이 일반적이나, 최근 분양가 상한제 적용으로 아파트 분양가와 오피스텔 분양가가 역전되는 사례가 발생
○ 다만 동일 면적일 경우 오피스텔은 아파트에 비해 공간이 협소하며, 세금 면에서 혼란이 존재
발코니 설치가 불가능함에 따라 동일한 전용면적의 아파트에 비해 실사용 면적이 적음
- 아파트의 경우 전용면적 85m2의 평균 발코니 면적이 약 30m2이므로, 최근 발코니 확장이 일반화된 점을 고려한다면 실사용 면적은 115m2 수준
- 반면 오피스텔의 경우 발코니가 없어, 동일한 전용면적 85m2임에도 불구하고 실사용 면적은 아파트보다 약 9평이 적음
다주택자에 대한 부동산 세제 규제 강화와 함께 오피스텔도 사용 용도와 취득 시기 등에 따라 주택에 포함되어 종합부동산세, 양도소득세 중과 등이 적용되면서 세금 부담이 증가
- 최근 부동산 세제 정책은 보유한 주택 수에 따라 세금을 중과하는 경우가 일반적. 그동안 오피스텔은 주택에 포함되지 않았으나 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우 주택에 포함되어 각종 세금이 부과
- 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔을 취득한 경우 주택에 포함되어 향후 주택을 구매할 때 취득세가 중과되며, 2020년 8월 12일 이전에 취득했더라도 주택에 포함되어 종합부동산세와 양도소득세가 부과
- 다만 업무용 오피스텔의 경우 여전히 주택에 포함되지 않아 종합부동산세, 양도소득세 중과 등이 적용되지 않음
- 오피스텔을 취득한 시점에는 주거용 또는 업무용 용도가 정해지지 않아 다주택자에 대한 부동산 세제 규제가 적용되지 않으나, 2020년 8월 12일 이후 오피스텔을 취득해 주거용으로 사용하는 경우 다른 주택을 취득하면 높은 취득세가 적용되므로 세금 부담에 주의가 필요
오피스텔 트렌드 변화와 정보 활용 중요성의 증가
○ 서울 강남권과 주요 도심을 중심으로 고급화 전략을 앞세운 하이엔드(high-end) 주거용 오피스텔이 등장하면서, 일반 주택을 넘어 고급 호텔 수준 서비스를 제공하며 차별화된 주거 공간으로 변신
라운지, 피트니스센터, 골프장, 수영장 등 다양한 부대시설을 갖춘 신축 아파트와 차별화하기 위해 발레파킹, 세차와 세탁, 홈클리닝, 조식과 펫케어 서비스 등 주거 생활과 직접적으로 관련된 다양한 서비스를 제공
- 하이엔드 오피스텔의 경우 대부분 입지 조건과 조망권이 우수하며, 내부 공간 또한 고급화를 추구
주택에 비해 금융 및 세금 규제가 적어 최근 고가 오피스텔 거래량이 증가하는 가운데, 하이엔드 오피스텔의 경우 단순히 주거 용도를 넘어 세컨드 하우스, 별장 개념으로 소유할 가능성도 존재
○ 주거용 오피스텔 선호도가 증가함에 따라 향후 오피스텔 시장 동향을 파악하기 위해 다양한 정보를 활용하는 것이 매우 중요하리라 예상
최근 정부에서 오피스텔의 주거 기능을 강화하기 위해 오피스텔 건축 규제를 대폭 완화할 것을 예고하면서 주거용 오피스텔 시장이 더욱 확대될 가능성이 농후
- 발코니 설치 불가로 아파트에 비해 실사용 면적이 적은 오피스텔 특성을 고려하여 현재 전용면적 85m2까지만 설치 가능한 바닥난방을 120m2(아파트 전용면적 85m2와 유사)로 완화
- 도심 내 중대형 오피스텔 공급 물량이 증가하면서 주거용으로 사용하는 비중이 더욱 커질 전망
최근 주택 대체재로서 입지가 견고해지면서 오피스텔 시장에 대한 정보가 다양해짐에 따라, 시장 상황을 파악하기 위해 다양한 정보를 활용하는 것이 매우 중요하리라 예상
- 신축 오피스텔을 분양받고자 하는 경우 한국부동산원 청약홈 홈페이지를 통해 주택 정보는 물론 오피스텔 분양 정보와 경쟁률 등을 확인 가능
- 주로 아파트 등 주택에 대한 정보를 제공하던 민간 부동산 앱에서도 오피스텔 매물 정보뿐 아니라 오피스텔 분양권, 재건축 등의 정보를 제공하여 투자에 활용 가능
- 그동안 오피스텔에 대한 상세한 통계 자료가 없어 장기적인 가격 흐름을 파악하기 어려웠으나, 최근 발표된 KB 오피스텔 시세지수를 활용한다면 오피스텔 시장 동향을 파악하고 지역별 오피스텔 가격을 가늠하는 데 유용할 것으로 예상
* 원문 link
https://www.kbfg.com/kbresearch/vitamin/reportView.do?vitaminId=2000334#none
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