전세금반환보증 사고 증가, 가계부채 부실화 시발점 가능성 대두 (키움증권)

전세금반환보증 사고 증가, 가계부채 부실화 시발점 가능성 대두

최근 보도에 따르면 주택도시보증공사가 판매한 전세보증금 반환 보증보험의 미환수 보증금액이 487억 원으로 지난해(33건, 75억 원)에 비해 7배 급증하였던 것으로 나타났다.

문제는 향후 가계 부채 부실화의 시발점이 될 수 있다는 점에서 주목해야 할 뉴스로 판단된다.

그 이유는 다음과 같다.

첫째, 전세가격 및 주택가격 하락이 향후 가속화 됨에 따라 보증사고가 급격히 늘어날 수 있다는 점이다.

이미 광역 자치단체 중 전세가격이 2016년 말 대비 하락한 지역이 전체의 2/3를 차지하고 있으며 주택가격과 전세가격이 동시에 하락한 지역이 1/3이나 되어 세입자가 전세보증금 상환을 요구할 가능성이 높아지고 있기 때문이다.

참고로 전세가격이 하락하면 일반적으로 세입자가 부분 상환을 요구하지만 주택가격이 하락, 전세보증금의 상환 불이행 위험이 증가하면 전액 상환을 요구한다.

정부의 부동산 시장 안정화 대책으로 주택가격 및 전세가격 하향 안정화가 지속되는 상황에서 2018년~2019년 과다한 입주물량으로 인한 공급 과잉 문제는 향후 전세가격 하락을 가속화 시킬 가능성이 높다.

둘째, 전세보증금 사고 발생이 증가할 경우 신용대출, 임대사업자대출, 전세자금대출, 주택담보대출 등 가계대출 부실화로 전이될 가능성이 적지 않다는 점이다.

다주택자가 투자 목적으로 주택을 구입할 경우 레버리지를 늘리기 위해 원금 상환이 필요한 주택담보대출보다는 신용대출, 임대사업자대출, 전세자금대출 등 이자만 내는 단기대출과 2년만기의 전세보증금을 활용하여 주택을 구매할 가능성이 높기 때문이다.

만일 상기 대출의 상당 금액이 투자목적의 대출로 이용되었다면 2007년 Sub-prime 모기지 사태 때 정작 대출채권을 매각하였지만 MBS의 후순위채를 들고 있어 손실이 매우 컸던 미국의 주요 상업은행 사례와 크게 다르지 않다.

셋째, 금융 부문을 넘어 사회적 이슈로 부상할 수 있는 전세보증금 사고와 관련된 전세자금대출과 전세금반환 보증보험 등에 대한 정부의 구조적 개편은 향후 가계 부채 구조조정의 출발점이 될 가능성이 높다는 점이다.

그 이유는 1) 향후 전세 보증금의 상환 불이행 사고가 급증하는 과정에서 정부의 재정적 부담이 급증, 상품의 변경 없이는 막대한 비용 부담을 감당하기 어렵기 때문이다.

이는 사고 발생 위험의 주체가 임대인에게 있음에도 임차인이 가입, 임대인의 보증금 상환 불이행 위험을 제대로 심사하지 못함으로써 다주택자의 높은 채무불이행 위험이 시장의 순기능을 통해 통제가 이루어지지 못한데 따른다.

2) 사실상 주택가격 상승의 진원지이었던 전세제도에 대한 향후 정부 정책적 방향을 가늠해 볼 수 있기 때문이다.

주택금융공사 등이 보증하는 전세자금 대출 활성화는 MB 정부 초 한도 확대 등 정책적 지원으로 수요가 급증하면서 장기간 전세가격 급등을 유발한 전형적인 주택시장 활성화 대책 중 하나이었다.

선진국과 같이 주거 중심, 공공 임대 중심의 주택시장 구조를 정착하기 위해서는 전세 제도의 구조적 개편이 선결되어야 한다는 점에서 향후 주목해야 할 사안이다.

정부의 가계부채 및 부동산 시장 구조 개편은 단기적으로 은행에 부담을 지울 가능성을 배제할 수 없다.

그러나, 장기적으로 정부의 은행에 대한 정책적 지원의 계기가 될 수 있으며 궁극적으로 은행의 수익 경쟁력을 제고, 은행산업에 긍정적일 것으로 판단한다.

우리가 정부 정책에 주목하는 이유가 여기에 있다.

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