국내의 활발한 해외부동산 투자. 그 중심은 미국 상업용 부동산
미국은 2015년말을 시작으로 정책금리를 올리면서 시중금리는 빠르게 상승하고 있다.
Late Cycle을 앞두고 있는 시점에 다양한 마찰음들이 등장하고 있다.
그 중 하나가 바로 부동산이다.
부동산 자산은 태생적으로 레버리지의 속성을 내재하고 있다.
따라서 부동산 시장의 방향성은 시장금리 수준과 밀접한 관련을 가지고 있다.
국내에서는 해외 부동산 펀드뿐만 아니라 직접투자를 통해 해외 부동산 투자를 확대하고 있다.
해외 부동산 펀드는 2013년 이후 설정 규모가 급격하게 증가하고 있다.
2012년 3조원에서 2018년 10월말 37조원을 기록했다.
약 6년 만에 12배가 넘게 투자되고 있다.
저금리 기조에 투자처를 찾지 못했던 자금들은 주로 해외 부동산 투자로 이동했다.
대체투자 대상의 부동산은 주로 상업용 부동산이다.
거래도 활발하고 안정적인 미국 시장이 중심이다.
세계 상업용부동산 투자 규모는 약 7,000억달러 규모다.
이 중 미국은 약 2,500억달러로 약 35%를 차지하고 있다.
상업용 부동산은 부동산의 형태에 따라 오피스, 호텔, 상업시설(Retail), 산업용(Industrial, 물류창고 등), 임대주택(Multifamily)등으로 다양하다.
국내 투자자들은 단일 물건과 단일 차주 중심으로 투자했으나 최근 다양해지고 있다.
특히, Debt Fund에 투자함에 따라 자연스럽게 포트폴리오 투자가 가능하게 하는 방법도 사용되고 있다.
미국 상업용 부동산, 긍정과 부정 사이
투자 규모가 확대됨에 따라 위험에 대한 두려움도 커진다.
전술하였듯이 미국의 정책금리 인상은 부동산 시장을 압박하기에 충분하다.
15년 모기지 금리는 4.34%이며 30년 금리는 4.91%까지 상승했다.
2008년 금융위기 당시 각각 6.34%, 6.71% 였던 것을 감안하면 낮으나 연준은 올해 12월과 내년 수번의 추가 인상할 것으로 전망된다.
당사는 내년 두 번의 금리 인상을 예상하고 있어 내년말에는 모기지 금리가 5~6%를 기록할 것으로 보인다.
레버리지의 속성을 보유하고 있기 때문에 부동산은 고금리가 부담이다.
따라서 부동산 관련 지표는 전반적으로 개선세가 약화되고 있다.
현재 미국 상업용 부동산은 신용위기의 단초가 되는 블랙스완이 될까?
최근 우려스러운 목소리와 달리 당장 위험의 발단이 될 가능성은 높지 않다.
그러나 향후 전망에 대한 걱정은 남는다.
상업용 부동산에 대한 우려는 먼저 가격에서 시작되었다.
OECD 미국 주택 가격 지수는 2017년 이미 2011년 저점대비 약 38%이상 상승했다.
2007년 최고점 대비해서도 약 11% 높다.
상업용 부동산 가격은 더 빠른 속도다. 2010년 6월 저점대비 약 95%상승했다.
이전 최고점이었던 2007년 8월 대비 약 26% 상승했다.
상승 속도만으로도 충분히 위협적이다.
그러나 상대적인 가격을 비교해보면 안심이 된다.
우선 주택가격 지수의 경우 2007년을 기준으로 조정해보면 11% 상승했다.
같은 기간 GDP 성장률인 약 14.2% 보다 아직 낮다.
손 놓기는 아쉽다
금융위기가 발발한 지 10년이 지나간다.
위기의 10년 주기설에 대한 해당 연도이기도 하다.
상당한 기간동안 경기 확장을 경험한 상황에서 경기 하강에 대한 두려움이 조금씩 커지고 있다.
그 단초가 무엇일까?
의심의 대상은 다시 한번 금융위기를 촉발했던 부동산이다.
Fed(미국중앙은행)가 금리 인상을 가속화하면서 부동산 가격 하락 조짐이 나타나고 있다.
금융위기 전과 비슷하다.
세가지 방향에서 그 조짐을 확인할 수 있다.
1) 미국 부동산 관련 종목 주가 하락(2018년 -29.8%), 2) 모기지 대출 수요 감소(7개 분기 연속 마이너스), 3) 부동산 관련 실물 지표 하향세(신규주택매매, 기존주택매매 감소)다.
그러나 부동산 가격 하락이 신용위기를 촉발할 가능성은 낮다.
1) 모기지 대출의 건전성 개선과 2) 주택 구매 여력 상승 때문이다.
90일 이상 모기지 연체율은 2018년 2분기 1.2%까지 낮아졌다.
상업은행들의 서브프라임 대출 기준 강화 등 대출 태도가 강화되었기 때문이다.
또한 부동산 가격이 상승했지만 이보다 가계 소득 증가가 더 빨랐다.
2018년 9월 주택 구매 여력 지수는 146.7p다.
부동산 관련 지표는 전반적으로 개선세가 약화되고 있다.
그러나 미국 상업용 부동산이 다시 한번 신용위기의 단초가 될 가능성은 낮다.
2가지 근거의 안도와 1가지의 걱정이 상존한다.
1) 상업용 부동산에 대한 우려는 먼저 가격에서 시작되었다.
충분히 우려스러울 만큼 빠른 속도의 상승이었다.
그러나 2007년 기준으로 주택 가격을 비교해 보면 GDP 성장(14.2%)보다 느린(11%) 속도다.
또한 상업용 부동산 가격이 상승했지만 Valuation은 과도하지 않다.
2) 부동산 시장의 혈액과 같은 MBS 시장은 뜨겁지도 차갑지도 않은 안정적인 발행이 이뤄지고 있다.
다만, 3) 중기적인 관점에서 인구구조 변화는 걱정거리다.
미국의 노령인구(65세 이상) 비중이 빠르게 증가하고 있다.
금리, 고용, 물가, 임금 등 풍부한 인구가 도움이 되는 요소와 관련 깊은 부동산 시장 입장에서 부정적이다.
대체투자 측면에서 큰 매력이 없더라도 미국 상업용 부동산을 제외하긴 아쉽다.
Cap rate을 기준으로 모든 형태의 상업용 부동산에 대한 매력은 축소되고 있다.
그러나 현재 미국채 10년과 상대 비교를 해보면 과도한 상황은 아니다.
Cap rate 축소 여력은 남아있다.
2007년과는 달리 부동산 시장 건전성이 개선된 상황에서 여전히 매력적이다.
보도자료 원문 link : http://hkconsensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=501874
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