부동산신탁에는 관리형토지신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 차입형개발신탁, 자금관리대리사무 등 많은 종류의 상품이 있다.
이 중에서 브릿지 등 담보대출에는 담보신탁(대주 중에 수신기관이 없을 경우, 이자 유보 등의 계좌관리를 위해, 자금관리대리사무가 추가되기도 한다)이 사용되고, PF 때는 관리형토지신탁이 주로 사용된다.
PF 때 관리형토지신탁을 주로 사용하는 이유는 아래의 글을 참고하면 된다.
* 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유
2020/08/30 - [부동산 PF, 구조화금융] - 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가)
그렇다면, 관리형토지신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 차입형개발신탁, 자금관리대리사무는 무엇이며, 각 상품별로 차이는 어떻게 될까?
각 부동산신탁 상품에 대한 정의는 아래와 같다.
담보신탁은 은행 등으로부터 돈을 빌릴 때, 부동산을 담보로 제공하기 위해 사용된다.
차주가 부동산을 신탁하면, 신탁회사는 대주(은행 등)에게 신탁 우선수익권증서을 발급한다.
만약, 차주가 돈을 갚지 않으면, 신탁회사가 대주의 요청을 받아 부동산을 공매하여 대출금을 회수한다.
브릿지 등 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 비용의 절감, 편리함, 임금채권 우선변제권 등의 이슈 때문에 담보제공 방식으로 근저당권 보다 담보신탁이 선호된다.
담보대출 시 대주 중에 입출금계좌를 관리할 수 있는 수신 금융기관이 없을 경우, 이자 유보 등의 계좌관리를 위해, 자금관리대리사무가 추가되기도 한다.
자금관리대리사무는 부동산신탁사의 부수업무로 대출기간 동안 인허가비용, 이자유보금 등을 관리할 필요가 있을 때, 신탁회사 명의로 계좌를 개설하여 신탁회사가 자금을 안전하게 관리하는 것을 말한다.
차주 명의가 아닌 신탁회사 명의의 계좌에 자금이 예치되므로 대주 입장에서 자금을 안전하게 보관할 수 있다.
부동산 PF에는 분양관리신탁, 관리형토지신탁, 차입형개발신탁이 사용된다.
분양관리신탁은 사업부지 소유권이 신탁회사로 이전되고, 분양대금입금계좌를 신탁계좌로 지정하며, 신탁회사가 분양업무를 관리하는 형태의 신탁이다.
신탁회사가 분양업무에 관여함으로써 분양사고 발생가능성을 낮출 수 있으나, 법률적으로 분양계약 체결 및 사업의 주체는 시행사가 되기 때문에 소유권보존등기는 시행사 명의로 이루어진다.
사업부지 및 분양대금입금계좌는 신탁에 의해 보호될 수 있으나 소유권보존등기청구권은 시행사 위험에 노출된다.
관리형토지신탁은 분양관리신탁과 거의 유사하나, 신탁회사가 사업주체가 된다는 점이 다르다.
분양계약 및 공사도급계약 등 중요한 계약은 신탁회사가 건축주로서 체결한다.
분양계약의 당사자로서 수분양자와 계약을 체결하기 때문에 분양사고 가능성이 최대한 통제되며, 사업부지 및 분양수입금계좌가 신탁회사 소유가 되기 때문에 기존 시행사(위탁자)의 제3채권자가 사업부지, 분양대금, 소유권보존등기청구권 등에 가압류 등 제한물권을 설정할 가능성이 통제된다.
이러한 장점 때문에 관리형토지신탁은 부동산 PF 에서 가장 많이 이용되는 신탁형태이다.
차입형 개발신탁은 관리형토지신탁과 거의 동일하다.
신탁회사가 PF 대출의 차주로서 자금조달 업무도 수행한다는 점만이 차이점이다.
그러나 사업에 필요한 모든 자금을 신탁회사가 신탁의 명의로 조달하는 형태의 완전한 개발신탁은 드물고 주요 자금 차입은 위탁자인 시행사가 부담하면서 시행사의 자금조달이 부족했을 때 차입을 일부 부담하는 정도의 개발신탁이 많다.
크든 적든 신탁의 명의로 PF 자금을 차입하는 것은 신탁회사의 입장에서도 위험 부담이 크기 때문에 개발신탁은 관리형토지신탁에 비해 높은 수수료가 부과되며 결과적으로 활용도도 낮은 편이다.
개발신탁에 비해 수수료도 낮고, 분양관리신탁에 비해서 시행사 위험 등 위험 요인을 통제하기가 수월하다는 장점 때문인 부동산 PF에서 가장 많이 활용되는 형태는 관리형토지신탁이다.
본 글은 아래의 2개 리포트를 참고하여 작성했다.
* 부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 (한국신용평가) link (상기 제목명으로 검색)
www.kisrating.com/research/total_search.do
* 다각화 중인 부동산신탁업계, 향후 전망과 주요 모니터링 요인은? (한국기업평가) link (상기 제목명으로 검색)
www.rating.co.kr/research/A/QResearch001.do
