현재 부동산 PF의 대부분은 시행사 위험을 통제하기 위해, "관리형토지신탁"을 통해 진행된다.
관리형토지신탁을 하는 이유와 신탁상품에 대한 내용은 아래의 글을 참조하면 된다.
* 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가)
https://investory123.tistory.com/449
* 관리형토지신탁, 차입형개발신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 자금관리대리사무 (부동산신탁의 종류)
https://investory123.tistory.com/450
PF 대출이 실행된 후 착공 및 분양을 하게 되면, 분양수입금이 들어오게 되는데,
분양수입금 중 일부는 운영계좌로 이체되어 사업비로 사용되지만, 분양수입금의 상당 부분은 PF 대출금의 상환 안정성을 위해 대출금상환적립계좌에 적립된다.
시행사 입장에서는 PF 이자비용을 줄이기 위해 대출금상환적립계좌에 적립된 금원으로 PF 대출금을 조기상환하고 싶지만, 대출금상환적립계좌에 돈이 있어도 실제로 PF 대출금을 조기상환하는데는 제약이 따른다.
(한도차감이란 방식을 통해, 이러한 Idle Money를 최소하하지만, 땅값이 비싸 초기 대출금이 높은 경우, 한도차감을 하더라도 후반기에 대출금상환적립계좌에 돈이 쌓이게 된다)
PF 대출금을 조기상환하고 싶어도 하지 못하는건 "토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준"이다.
"토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준"은 금융투자협회 규정으로 법제처에서는 찾을 수 없고, "금융투자협회 법규정보시스템"에서 찾아볼 수 있다.
* 금융투자협회 법규정보시스템
law.kofia.or.kr/service/main/main.do
금융투자협회 법규정보시스템 첫페이지 왼쪽에서 "금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정"을 찾을 수 있는데,
"금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정" 웹화면에서는 "토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준"을 찾을 수 없고, "전문"을 파일로 다운로드 받으면, 뒷부분에 "별표 15. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준"을 아래와 같이 찾을 수 있다.
아래에 "별표 15. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준" PDF 파일을 첨부한다.
별표 15에 대한 근거 규정은 "금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정" 제2-65조 제⑥항에 나온다.
금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 제2-65조(재산상 이익 제공 및 수령내역 공시 등) ⑥ 신탁회사(신탁업을 영위하는 금융투자회사를 말한다. 이하 같다)가 토지신탁(신탁의 인수시에 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 건물, 택지, 공장용지 등의 유효시설을 조성하여 처분·임대 등 부동산 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하여 주는 신탁을 말한다. 이하 같다) 업무와 관련하여 신탁수익(토지비 및 사업이익을 말한다. 이하 같다)을 수익자에게 선지급할 경우에는 별표 15의 “토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준”에 의한 선지급 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 제1항 및 제5항의 규정은 적용하지 아니한다. |
그런데, 이렇게 PF 대출금을 조기상환하지 못하도록 제약하는 이유는 무엇 때문일까?
PF 대출금을 과도하게 조기상환할 경우, 공사비 등 필수사업비가 부족하여 준공에 어려움이 있을 수 있다.
또한 PF 대출금의 조기 상환재원은 수분양자들이 납부한 계약금과 중도금이다.
만약 금융위기 등으로 대규모 분양계약 취소 사태가 발생했을 때, 수분양자들이 납부했던 계약금과 중도금으로 PF 대출금을 조기 상환해버린 후라면,
계약을 취소한 수분양자들에게 중도금을 돌려줄 돈이 부족하게 된다.
이에 안정적인 사업관리가 가능하도록 준공 전에 신탁수익(PF 대출금 조기상환)을 지급하는 것을 제한하는 것이다.
(신탁계약상 PF 대주는 신탁 우선수익자, 시행사는 신탁 수익자(위탁자)의 지위를 갖는다)
하지만 무조건적으로 막는 것은 아니고 신용등급이 높은 시공사가 책임준공을 제공하는 경우 등, 건물을 준공하는데 문제가 없는 경우, 일정부분 PF 대출금의 조기 상환이 가능하다.
아래는 관리형토지신탁의 경우 신탁수익 선지급 기준이다.
1.목적 및 정의
□ 목적
○ 관리형토지신탁(사업비의 조달의무를 위탁자가 부담하는 신탁을 말한다)에서 토지비 대출원리금의 상환 등을 목적으로 신탁수익을 신탁종료 전에 선지급 할 경우 안정적 사업관리가 가능한 선지급 범위를 정함
□ 용어 정의
○ 분양수입금 : 부동산개발사업에 따른 수입. 다음 등식이 성립됨.
[분양수입금=사업비+토지비+사업이익]
- 사업비 : 공사비, 광고비, 분양비 등 부동산개발사업에 드는 모든 비용에서 토지비를 제외한 금액
- 토지비 : 부동산 자체의 취득가액과 등기비용, 그 밖에 부동산 취득에 관련된 부대비용을 합한 금액
- 사업이익 : 분양수입금에서 사업비와 토지비를 공제한 금액
○ 신탁수익 : 신탁계약 종료시 신탁계약에 따라 수익자에게 지급하는 금액. 다음 등식이 성립됨.
[신탁수익=토지비+사업이익]
○ 책임준공 : ‘천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우’를 제외하고는 시공사가 공사비 지급 지연 또는 민원 등 여하한 이유로도 공사를 중단하거나 지연할 수 없고 예정된 기간 내에 사용승인(임시사용승인을 제외, 이하 같음) 또는 준공인가를 득하기로 하는 의무를 부담하는 것
○ 자금보충약정 : 사업비 부족분에 대한 자금조달 부담의무를 지기로 하는 약정
○ 관계회사 : 「주식회사의 외부 감사에 관한 법률」상 관계회사
2.선지급조건
[시공사]
□ 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB0 이상 시공사의 책임준공약정이 있어야 함
※ 회사채 미발행 시공사의 경우 CP등급과 기업신용평가등급을 기준으로 신용도를 판단하며, 지급시점을 기준으로 CP등급이 A3이상 이거나 기업신용평가가 BBB0 이상인 때에는 ‘회사채 신용등급 BBB0 이상’에 해당하는 것으로 봄. 이하 같음.
□ 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB- 이하의 시공사가 책임준공 약정을 한 경우에는 BBB+ 이상 시공사(당해 사업의 공사도급금액 이상의 시공능력평가액도 함께 보유)가 자금보충약정 또는 책임준공 연대보증을 하여야 함
[신탁계약서 및 개별약정서]
□ 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있을 경우에 한하여 토지비를 대여한 자에 대한 토지비 등의 선지급이 가능함을 관리형 토지신탁 계약서에 명기하여야 함
□ 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에서 정한 범위 내에서 선지급이 가능하다는 취지의 조항을 관리형토지신탁 계약서 및 개별약정서 등에 명기하여야 함
[분양계약서]
□ 수분양자의 보호를 위해 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 분양계약서에 명기하여야 함
[법인세 등 지급]
□ 다음 조건이 모두 총족되는 경우에는 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세, 법인지방소득세, 종합소득세, 개인지방소득세(이하, “법인세 등”이라 한다.) 지급을 목적으로 선지급금액 범위 내에서 수익자에 대한 선지급 가능
① 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 등 산정 내역(전체 사업 및 사 업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁사업의 법인세 등 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에게 제출
② 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원이 법인세 등 납부를 위한 선지급에 동의
③ 위탁자가 신탁회사 앞으로의 법인세 등 환급금 양도를 약정
3.선지급금액
□ 선지급 금액의 산정
① 선지급 금액 ≦ 분양수입금* × [토지비 / (토지비+사업비)]
(기 수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능)
* 지급시점의 분양분에 대한 기수납 분양수입금
※ 토지비와 사업비는 신탁계약시 사업수지표상 자료를 적용. 다만, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외함
② 시공사의 회사채 신용등급이 BBB+ 이상이며, 예상 분양수입금이 사업비의 110%를 초과 하고, 전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이상 투입이 확인된 경우(다만, 아파트의 경우 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)로서 직전 회차 중도금이 완납된 때에는 다음의 기준을 적용할 수 있다.
- 선지급금액 ≦ (분양수입금* – 사업비**)
* 지급시점의 분양분에 대한 기 수납 및 장래수납예정 분양수입금 총액
** 지급시점 까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비
※ 지급기준 ②의 적용 이후에는 ①의 기준에 의한 지급 불가
③ 총 선지급 금액은 예상 신탁수익금액을 초과할 수 없음
4.적용예외
□ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」의 2.선지급조건 및 3.선지급금액의 적용 없이 선지급 가능
○ 대출금융기관이 자금보충약정을 한 경우
○ 시공사(2.선지급조건의 시공사 요건을 갖춘 시공사)의 관계회사인 시공사(회사채 신용등급 BBB+ 이상이어야 함)가 자금보충약정 및 책임준공 연대보증을 한 경우
○ 사용승인일 이후
○ 기관투자자나 펀드 등이 단독 또는 공동으로 분양물건을 일괄매수한 경우로서 매수자가 확정되고 시공사(회사채 신용등급 BBB0이상)의 책임준공 약정이 체결 되었으며 위탁자 및 시공사의 요청과 매수자 전원의 서면동의가 있는 경우. 다만, 매수자가 중도금을 납입한 이후 또는 사용승인일 까지 계약해제를 금지한 경우에 한함
5.금지사항
□ 대출약정의 효력이 신탁계약의 효력과 동등하거나 우선하게 하는 내용의 신탁계약 체결금지
□ 신탁회사는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법 임의변경약정 등 체결 금지
□ 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지
□ 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌, 보험금 및 건축중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지
□ 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지
