현재 부동산 PF의 대부분은 "관리형토지신탁"을 통해 진행된다.
그렇다면, 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 활용하는 이유는 무엇일까?
하기 한국신용평가의 스페셜리포트에 관련 내용이 잘 정리되어 있다.
* 한국신용평가 스페셜리포트 원문 link (상기 제목명으로 검색)
www.kisrating.com/research/total_search.do
리포트 내용 중 관리형토지신탁을 하는 이유에 대해 요약하면 다음과 같다.
투자자의 입장에서 부동산 PF의 위험은 크게 시행사 위험, 준공위험, 그리고 시장위험으로 나눠 볼 수 있다.
관리형토지신탁은 이 중 "시행사 위험"을 통제하기 위한 방법이다.
먼저 "시행사 위험"이 무엇인지에 대해서 살펴보면, 우리나라에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사들 중 많은 회사가 적은 자본금으로 설립된 소규모 업체들이다.
이러한 업체들이 개발사업을 시행하는 경우 토지비, 공사비 등 개발사업에 필요한 막대한 자금을 차입에 의존하게 된다.
차입에 의존하여 대규모 사업을 진행하다 보니, 재무적으로 곤경에 처하는 경우가 많고 이로 인해 사업이 중단되거나 정상적 진행이 불가능 해지기도 한다.
부동산 PF에서 시행사 위험은 다음과 같이 여러 가지 형태로 현실화될 수 있다.
첫째, 부동산 개발사업과 관련된 PF가 실행된 이후 사업 진행 중에 시행사의 부도, 지급불능 등으로 인해 사업이 중단되는 경우, 예정된 현금흐름 또한 발생할 수 없기 때문에 PF 대출의 정상적인 상환이 어려워지게 된다.
PF 투자자가 사업부지에 대한 담보를 확보하고 있더라도, 담보권 행사 문제 또는 권리확보를 위한 이해관계자 간 경합에 의해 PF원리금을 전액 회수하기가 어려워질 수 있다.
둘째, 사업이 문제없이 진행되어 공사가 완료되고 분양도 양호한 상황이라 하더라도 PF대출이 전액 상환되기 전에 시행사의 제3채권자가 채권 확보를 위해 사업 관련 계좌에 가압류를 신청하거나, 시행사의 소유권이전등기청구권 가압류 등 사업관련 자산에 강제집행을 시도하여 채권 경합이 벌어지게 되는 경우, PF 상환가능성은 채권자 간 경합의 영향을 받게 된다.
셋째, 극단적인 경우이긴 하나 이중 분양, 자금 횡령 등의 분양사고도 정상적인 사업 진행을 불가능하게 만들기 때문에 PF 투자자에게 위협 요인이 될 수 있다.
실제로 2003년 동대문쇼핑몰 굿모닝씨티 개발사업에서 이중분양, 횡령, 배임 등의 분양사고가 발생하여 수분양자 뿐만 아니라 PF 투자자도 큰 피해를 입은 바 있다.
넷째, 시행사의 비협조적인 의사결정이 문제가 될 수도 있다.
시행사 입장에서 분양성과가 저조하여 건물 준공 후에도 사업이익이 발생하지 않을 것으로 예상되는 경우, 사업주체의 권리를 악용하여 불순한 목적으로 준공검사나 보존등기에 협조하지 않을 수도 있다.
PF 투자자 입장에서는 미분양이 발생한다 하더라도 준공 및 보존등기만 이루어지면 미분양에 대한 담보권을 행사하여 채권을 일부 회수할 수 있지만, 건물 준공 및 보존등기가 이루어지지 않는 경우에는 채권회수에 큰 장애가 될 수 있다.
시행사의 문제로 인해 개발사업이 중단되거나, 채권 확보에 장애가 생기는 일을 막기 위해 일반적으로 PF 실행에 앞서 시행사로부터 시행권 포기각서를 징구하고 있으나 근본적인 해결책이 될 수는 없다.
각서 자체가 이행을 보장하는 것은 아니기 때문이다.
실제 시행권(사업부지에 대한 소유권 등) 포기 및 양도를 위해서는 시행사 대표이사를 포함한 이사들의 협조가 있어야 하나, 시행사의 경영진 입장에서 막대한 돈과 시간과 정열을 투입한 사업을 쉽게 포기하는 어렵다.
또한 시행권을 새로운 회사에 양도한다 하더라도 제3채권자에 의한 가압류 등 기존에 발생한 문제들까지 해결되는 것은 아니다.
이러한 시행사 위험을 통제하기 위하여 사용되는 것은 "관리형토지신탁"이다.
관리형토지신탁을 하게 되면, 담보신탁처럼 사업부지의 소유권만 시행사에서 신탁사로 변경되는 것이 아니라, 건축주(사업주체)의 지위도 시행사에서 신탁회사로 바뀌게 된다.
즉, 기존에 시행사가 건축주(사업주체)로서 행사하던 모든 지위와 권리가 신탁회사로 이전되는 것이다.
분양계약 및 공사도급계약 등 중요한 계약은 신탁회사가 건축주로서 체결한다.
분양계약의 직접적인 당사자로서 신탁회사가 직접 수분양자와 계약을 체결하기 때문에 분양사고 가능성이 최대한 통제되며, 사업부지 및 분양수입금계좌가 신탁회사 소유가 되기 때문에 기존 시행사(위탁자)의 제3채권자가 사업부지, 분양대금, 소유권보존등기청구권 등에 가압류 등 제한물권을 설정할 가능성이 통제된다.
이러한 장점 때문에 관리형토지신탁은 부동산 PF 에서 가장 많이 이용된다.
신탁사는 PF 대출금을 빌려주는 대주(은행 등)에게 관리형토지신탁의 1순위 우선수익권을 담보로 제공하며, 시행사는 위탁자의 지위로 수익권을 수취한다.
하지만 관리형토지신탁을 하더라도 사해신탁, 기촉법(기업구조조정촉진법)에 대한 이슈가 있는데, 이는 스페셜리포트의 내용을 참고하면 될 것 같다.
