부동산 거래를 하게 되면, "부동산 거래신고 등에 관한 법률"에 따라 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 한다.
주의할 점은
(1) 준공후 부동산의 매매계약의 경우,
부동산거래신고법상 부동산의 정의가 토지 또는 건축물이기 때문에 모든 부동산 매매계약에 대해서 부동산 거래신고를 해야하지만,
(2) 준공전에 시행사가 분양하는 부동산의 경우에는 해당 부동산이 어떤 부동산이냐에 따라 거래신고(분양계약신고)를 하지 않아도 된다. (예를 들어, 지식산업센터의 분양계약은 신고하지 않아도 됨)
아래 법률 조항에서
(1) 준공후 부동산의 매매계약의 경우가 "제3조 제1항 제1호"에 해당하고,
(2) 준공전 분양계약의 경우가 "제3조 제1항 제2호 및 제3호"에 해당한다.
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "부동산"이란 토지 또는 건축물을 말한다. 2. "부동산등"이란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 3. "거래당사자"란 부동산등의 매수인과 매도인을 말하며, 제4호에 따른 외국인등을 포함한다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. <개정 2017. 2. 8., 2019. 8. 20.> 1. 부동산의 매매계약 2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 |
준공전에 시행사가 분양하는 부동산의 경우,
해당 부동산이 어떤 부동산이냐에 따라 거래신고(분양계약신고)를 하지 않아도 되는 이유는
부동산 마다 분양에 대한 근거 법령이 다른데,
아래와 같이 거래신고를 해야되는 분양 관련 법률을 나열했기 때문이다.
즉, 하기에 나열된 법률에 해당하지 않는 부동산의 분양공급은 거래신고를 하지 않아도 되고,
해당 부동산의 경우 준공전 전매에 대해서도 거래신고를 하지 않아도 된다.
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조(부동산 거래의 신고) ① 법 제3조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 별표 1에서 정하는 사항을 말한다. <개정 2020. 10. 27.> ③ 법 제3조제1항제2호에서 "「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다. <개정 2018. 2. 9.> 1. 「건축물의 분양에 관한 법률」 2. 「공공주택 특별법」 3. 「도시개발법」 4. 「도시 및 주거환경정비법」 4의2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 6. 「주택법」 7. 「택지개발촉진법」 |
상기 법률에 나열되지 않아, 분양공급 시 신고하지 않아도 되는 거래신고 제외대상 부동산은 아래와 같다.
단, 주의할 점은 준공 이후 미분양 부동산의 공급은 분양이 아니기 때문에, 거래 신고 대상이다.
즉, 시행사가 준공 이후 미분양 지식산업센터를 팔았다면, 해당 지식산업센터는 거래 신고 대상이고, 그에 대한 전매도 신고 대상이다.
| 신고 제외대상 | 근거법률 | 비고 |
| 지식산업센터 (아파트형공장) |
⦁산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조(정의), 제13조(공장설립등의 승인), 제13조의2(인가·허가 등의 의제) |
기존 아파트형 공장은 지식산업센터로 통합 |
| 관광진흥법상 숙박시설 - 관광호텔 - 콘도(리조트) |
⦁관광진흥법 제3조(정의), 제5조(허가· 신고) |
|
| 노인복지시설 - 노인복지주택(실버타운) - 양로원 - 요양원 |
⦁노인복지법 제31조(노인복지시설의 종류) | |
| 공공기관 및 지방공기업 업무용 건물 - 공기업 사옥 등 |
⦁공공기관의 운영에 관한 법률 제4조(공공기관) ⦁지방공기업법 제2조(적용범위) |
주택, 오피스텔, 상가의 "분양공급계약"의 경우에도 거래신고를 하지 않아도 되는 경우가 있는데,
소규모 분양이라 "주택법"이나, "건축물의 분양에 관한 법률"의 적용을 받지 않는 경우이다.
예를 들어, 30세대 미만의 소규모 분양공급의 경우, 원래 "주택법"의 적용을 받지 않기 때문에 분양공급계약 자체도 거래신고 대상이 아니다.
| 유 형 | 아파트 등 주택 |
오피스텔, 상가 등 |
| 공급(분양) 근거 법률 | -주택법 * 단독 30호 이상 * 공동주택 30세대 이상 * 단지형 연립/다세대 50세대 이상 등 -도시 및 주거환경 정비법 |
-건축물의 분양에 관한 법률 |
아래 첨부된 파일은 부동산 거래신고 법률에 대한 국토교통부의 설명자료이다.
공인회계사로 삼일회계법인에서 근무 후, 현재는 증권사 IB에서 부동산 PF, 브릿지대출 등의 업무를 하고 있습니다. 부동산 PF에 대한 문의는 이메일(skjeong123@gmail.com)로 부탁드립니다. |
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