소유권 보존등기, 사용승인, 임시사용승인에 대해 리서치를 하던 중 참고할만한 자료가 있어 공유한다.
원문 전체는 한국기업평가 리서치에서 확인할 수 있다.
http://www.rating.co.kr/research/A/QResearch001.do
소유권 보존등기
소유권 보존등기는 미등기 부동산을 처음 등기하는 것을 말하며, 일반적으로 시행사의 책임으로 이루어지게 된다.
소유권 보존등기는 해당 부동산을 등기부상 확정하는 것이며 이후 그에 대한 권리변동은 모두 보존등기를 시발점으로 하여 이루어진다고 볼 수 있으므로, 부동산에 대한 담보권 실행, 강제집행 등의 재산권 행사를 위해서는 소유권 보존등기가 필수적이다.
여기서는 건물에 대한 소유권 보존등기 절차와 유의사항을 살펴볼 예정이다.
1) 건물의 형성 과정
소유권 보존등기가 행해지기 위해서는 건물이 적법하게 형성되어야 한다.
일반적으로 건물을 신축하기 위해서는 시장·군수·구청장으로부터 건축법상 건축허가를 득하거나 건축신고를 한 후에 착공이 가능하다.
이 과정을 거친 후 시행자인 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고하고 착공을 하게 되며, 건축공사가 완료되면 사용검사를 거쳐 시장·군수·구청장이 사용승인서를 교부하고 건축물대장을 작성하여 보관한다.
건축물대장에는 소유자 현황 및 건축물에 대한 상세한 사항이 기재되며, 이러한 행정절차가 완료된 이후에 미등기 건물에 대하여 소유권 보존등기가 행해진다.
2) 소유권 보존등기의 절차 및 미등기 건물의 유형
소유권 보존등기 신청절차 및 필요서류를 세부적으로 살펴보면 다음과 같다.
시행자인 건축주는 건물이 완공된 후 관할 시·군·구청으로부터 사용검사 및 사용승인을 받고 해당 관청에 취득세를 납부하여야 한다.
취득세 납부 후 관할 등기소에 소유권 보존등기 신청서를 작성하고 사용승인서 및 건축물대장 등을 첨부하여 제출함으로써 소유권 보존등기를 경료할 수 있다.
비교적 간단한 행정절차에도 불구하고 현실에서는 소유권 보존등기가 이루어지지 않은 미등기 건물이 존재하는데, 미등기 건물의 유형을 분류하면 다음과 같다.
① 건물이 완공되어 사용승인을 받았으나 보존등기가 행해지지 않은 경우
② 건물이 완공되었으나 사용승인을 받지 않은 건물
③ 건물이 완공되지 않은 경우
기본적으로 위와 같은 미등기 건물은 어떠한 사유로든 시행사인 건축주가 의무를 이행하지 아니하는 경우가 대다수이다.
따라서 해당 건물에 대한 강제집행, 담보권 실행 등을 위해서는 채권자 등 제3자가 개입해야 하는 문제가 발생되기 때문에, 정상적인 절차로 소유권 보존등기가 행해지는 것이 어렵다.
①은 건물이 완공되어 사용승인까지 받은 경우로 미등기된 부동산에 대해서 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류, 건물일 경우에는 해당 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명할
서류 등을 갖추면 소유권 보존등기를 마치는 데 큰 지장이 없다고 볼 수 있다.
②는 채권자의 강제집행 등을 우려하여 시행사인 채무자가 고의로 사용승인을 신청하지 않거나 사용승인을 받을 수 없는 사소한 하자를 남겨두는 경우에 해당한다.
이러한 경우에는 시행사의 협조를 얻을 수 없는 경우가 많아, 현실적으로 채권자가 소유권 보존등기에 필요한 서류를 구비하는데 제약이 크다.
결국 시공사의 책임하에 설계도면에 따라 건물이 완공된 이후 소유권 보존등기를 경료하는데있어 사용승인을 득하는 것이 가장 중요한 절차로 판단된다.
사용승인의 절차 및 유의할 점에 대해서 살펴보면 다음과 같다.
사용승인
1) 사용승인 절차
공사가 완료된 이후에 소유권 보존등기를 득하기 위해서 시행사는 관할 시·군·구청에 완공된 건물에 대한 사용승인을 신청하여야 한다.
허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 건축법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부와 감리완료보고서, 공사완료도서 등이 적합하게 작성되었는지 여부를 검사한다.
공사감리자가 지정되지 않은 건축물에 대해서는 사용승인 신청서를 접수한 날로부터 7일 이내에 사용승인을 위한 검사를 하게 된다.
허가권자는 검사에 합격한 건축물에 대하여 사용승인서를 내주어야 하며 시행자의 요청에 따라 건축물대장에 건물에 관한 사항을 기재하고 보관한다.
2) 주택법상 사용승인
한편, 주택법상 사용승인의 경우 사용검사를 받았다면 해당 사업에 대하여 사용승인, 준공검사 등을 받은 것으로 본다.
시장·군수·구청장 등 사용검사권자는 주택건설사업이나 대지조성사업을 완료한 경우 해당 사업이 사업계획의 내용과 부합하는지 여부를 확인하여 사용검사를 하여야 한다.
만약 사업계획승인을 공구별로 받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 검사하는 분할 사용검사를 할 수 있다.
이와 비슷하게 ① 사업계획승인 조건의 미이행, ② 하나의 주택단지의 입주자를 분할 모집하여 전체단지의 사용검사를 마치기 전에 입주가 필요한 경우, ③ 사업계획승인권자가 인정하는 경우에는 동별 사용검사가 가능하다.
이 경우에는 공동주택의 건축물 대장 기재, 소유권 보존등기가 가능하다.
만약 시행사에게 파산 등의 사유가 발생하여 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받을 수 있다.
시행자가 정당한 이유없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니한 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다.
따라서, 시행자의 문제로 사용검사 절차가 정상적으로 완료되지 않을 경우에도 일정 절차를 통해 사용승인을 득하여 보존등기까지 진행이 가능하다고 볼 수 있다.
다만, 해당 시행 위험을 통제하지 않은 상황에서 담보 확보를 위하여 소유권 보존등기가 경료될 때까지 발생하는 비용 충당 주체 및 방법과 보존등기 경료시점까지 일정 수준 추가적인 시간이 소요되는 점 등에 대한 통제 방안이 유동화 진행시 추가적으로 검토되어야 할 것이다.
3) 임시사용승인
시행자인 건축주는 건물에 대한 공사가 전부 완료되기 이전에 완료된 부분에 대하여 임시사용승인 신청을 통해 허가권자로부터 임시 사용승인을 득할 수 있다.
다만, 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 기준에 적합해야 하며, 식수 등 일부 조경과 관련하여 완료되지 못한 부분은 허가권자가 지정하는 시기까지 완료해야 한다.
임시사용 기간은 기본적으로 2년 이내로 설정되며, 이 기간이 끝나면 사용검사필증을 받아야 건축물 사용이 가능하다.
유의할 점은 임시사용승인은 사용검사를 거치지 않은 상태에서 임시로 건축물 사용을 하도록 하는 조치로서 건축법에 의거 건축물대장 기재 및 소유권 보존등기가 불가능하다.
따라서 임시사용승인만을 득한 건축물은 소유권 보존등기가 이루어지지 않았으므로 건물 사용 여부와 관계없이 소유권 이전이 수반되는 부동산 매매 등의 재산권 행사를 할 수 없어 담보로서 확보가 불가능하다.
