오피스텔 주택수 포함? (취득세 중과 - 주택수 판단 범위)

최근 지방세법 개정으로 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는 걸로 바뀌면서, 관련 기사가 많이 나온다.

 

 

오피스텔이 주택수에 포함되었다는 내용만 전달되다 보니,

 

 

양도소득세를 계산할 때, 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되지 않았다가 이번에 주택수에 포함되면서 양도세 폭탄을 맞는 것이 아니냐는 오해를 하고 있는 사람도 있는 것 같다.

 

 

이번 지방세법 개정 전부터 양도세 계산 시 주거용 오피스텔은 원래부터 주택으로 간주되었기 때문에 양도세 측면에서 바뀐 부분은 없다.

 

 

(양도세는 소득세법을 따르고, 취득세는 지방세법을 따르는데, 양 법률간 "주택"에 대한 정의가 달랐기 때문임)

 

 

정리하면, 양도세는 원래부터 주거용 오피스텔을 주택으로 간주했기 때문에 이번 지방세법 개정으로 바뀐 것은 없고,

 

 

주택을 새로 취득하여, 새로 취득한 주택의 취득세율을 결정할 때, 내가 가지고 있는 오피스텔을 주택수로 포함하여 취득세율을 결정하느냐가 바뀐 것이다.

 

 

(참고로, 오피스텔 뿐만 아니라, 분양권, 입주권도 취득세율 계산 시 소유 주택수에 포함되는 것으로 변경됨)

 

 

이번 2020.08.12에 시행된 지방세법 개정안에 대한 입법예고 보도자료는 아래 link에서 확인할 수 있다.

 

 

* [행안부 보도자료] 부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고 link

www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=78941

 

 

 

주택을 취득할 때 오피스텔이 주택수에 포함되느냐 안되느냐가 중요해진 것은 이번에 소유 주택수에 따라 "취득세율"이 급증하는 구조로 바뀌었기 때문이다.

 

 

아래에서 볼 수 있듯이 취득세율이 바뀌기 전까지는 1주택 부터 3주택까지는 취득세율이 똑같았고, 4주택부터 취득세율이 4%로 올라갔기 때문에 오피스텔이 소유 주택수에 포함되느냐 안되느냐는 중요성이 떨어졌다. 

 

 

하지만 오피스텔을 소유하고 있는 사람이 조정대상지역의 주택을 새로 구입할 경우 2주택자가 되어 8%의 취득세를 내야 하기 때문에 오피스텔의 주택수 포함이 중요해졌다.

 

 

< 주택 취득세율 "개정" >

 

 

(*) 참고로 "7·10 주택시장 안정 보완대책" 발표 때는 비조정대상지역도 조정대상지역 세율과 똑같았는데, 실제 지방세법 시행령 개정 시에는 비조정대상지역의 세율을 낮췄다.

 

 

개인의 주택수를 계산할 때는 1세대를 기준으로 하며, 이번에 바뀐 1세대의 범위에 대한 내용은 아래 link된 글을 참고하면 된다.

 

 

https://investory123.tistory.com/457

양도세, 취득세, 종부세 계산 시 1세대의 범위는? (지방세법 시행령 2020.08.12 개정사항 반영)

 

그런데 여기서도 오해가 좀 있는 것 같다.

 

 

새로 매입하는 주택의 취득세율을 결정할 때, 기존에 소유하고 있던 오피스텔이 주택수에 포함되어 새로 매입하는 주택의 취득세율에 영향을 미치는 것은 알겠다.

 

 

그런데 반대로 주택을 보유한 채로 오피스텔을 추가 매입할 때는 어떻게 되는 걸까?

 

 

 

< 질문 > 다주택자가 오피스텔을 추가로 취득할 때는 4.6%의 취득세를 내는 것인가?                     아니면, 오피스텔을 주택으로 취급하여 8 ~ 12%의 중과세율이 적용되는 것인가?

 

결론부터 이야기하면, 3주택을 보유하고 있고, 그 이후에 오피스텔을 수십채 매입하더라도 오피스텔의 취득세율은 똑같이 4.6%가 적용된다.

 

 

즉, 오피스텔은 다른 주택의 매입 시 "소유 주택수"에 포함될 뿐, 그 자신의 취득세 계산 시에는 "주택"으로 인정받지 않기 때문에 "주택 외"의 세율인 4.6%가 적용되는 것이다.

 

 

소득세법상 양도소득세에서는 주거용 오피스텔이 실질에 따라 "주택"으로 간주되는 것과 차이가 있다.

 

 

좀 더 깊이 들어가면, 이는 지방세법과 소득세법상 주택의 정의가 다르기 때문인데, 소득세법은 공부상 주택이 아니더라도 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 "주택"으로 본다.

 

소득세법 제1절 양도의 정의  제88조(정의) 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 

반면, 지방세법에서는 아래와 같이 주택의 정의를 주택법 제2조 제1호에 따른 주택이라고 하고 있고,

 

 

주택법 제2조 제1호의 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있으며, 오피스텔은 단독주택과 공동주택이 아닌 별도의 "준주택"으로 분류하고 있다.

 

 

즉, 문언적으로 지방세법상 오피스텔은 "주택"으로 분류되지 않기 때문에 "주택"의 취득세율을 적용받지 않고, 당연히 주택 취득세 중과도 적용받지 않는다.

 

 

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) 8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.  주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>  1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.  2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.  3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.  4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사  2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설  3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택  4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

 

 

참고로 주거용 오피스텔의 취득세율이 4.6%로 높으므로, 주택처럼 낮은 취득세율을 적용해달라는 헌법소원이 있었는데, 최근 만장일치로 합헌이라는 결론이 나왔다.

 

 

오피스텔은 주택이 아니므로, 주택처럼 낮은 취득세율을 적용할 수 없다고 결정이 났는데,

 

 

반대로 비싼 취득세 중과를 할 때는 오피스텔이 주택이므로 높은 주택 취득세율을 적용하라고 하는 것은 말이 안된다.

 

 

즉, 앞으로 추가로 법이 개정되지 않는한, 취득세에서 만큼은 오피스텔은 주택이 아니며, 4.6%의 취득세율이 적용된다.

 

 

biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/08/2020040801340.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

주택보다 4배 높은 오피스텔 취득세 합헌 결정에… 전문가들 "통일할 필요"

 

보통 오피스텔을 매입하여

 

 

(1) 일반임대사업자로 등록하여 건물분 부가세를 환급받거나,

 

 

(2) 주택임대사업자로 등록하여 건물분 부가세를 포기하는 대신 취득세를 감면받기 받기 때문에,

 

 

오피스텔을 자가 사용 목적으로 매입하는 경우는 거의 없다. 

 

 

(자가 사용하는 경우 아무런 세제 혜택이 없다)

 

 

이런 점을 감안하면, 주택을 이미 보유한 사람이 임대수익 목적으로 오피스텔을 구입하지, 오피스텔을 보유한 사람이 주택을 매입하는 경우는 적을 것이므로,

 

 

이번 지방세법 개정으로 오피스텔이 주택수에 포함되어 취득세 중과를 받는 경우는 생각보다 많지 않을 것 같다.

 

 

 

< 질문 > 그렇다면 모든 오피스텔이 주택수에 포함되는 것인가?              아니면, "주거용" 오피스텔만 주택수에 포함되는 것인가?

 

이에 대해서 입법 예고안 보도자료를 참고하면, 모든 오피스텔이 주택수에 포함되는 것은 아니고, 

 

 

재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔만 주택 수에 포함된다.

 

 

 

재산세는 취득세와 같이 지방세법을 따른다.

 

 

그렇다면 여기서 드는 의문은 오피스텔이 지방세법상 주택의 정의에 포함되지 않는데, 오피스텔에 주택분 재산세가 부과될 수가 있는 것인가 하는 것이다.

 

 

이것이 가능한 것은 지방세법 시행령에 "재산세의 현황부과"라는 조항 때문인데, 과세대상 물건이 공부상 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다는 것 때문이다.

 

 

즉, 오피스텔이 실질적으로 주택으로 사용된다면 현황조사를 통해 주택으로 재산세를 부과한다는 것이다.

 

지방세법 시행령 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

 

< 참고 > 사실 현재 오피스텔과 관련한 지방세법은 다소 모순되는 상황으로 법문구상으로는 준주택에 속하는 오피스텔은 주택에 해당되지 조차 않는데, 현황조사로 오피스텔에 주택으로 재산세를 부과할 수 있다.   이는 2010년 주택법 개정 시 준주택 조항을 별도로 신설했는데, 지방세법이 이를 미처 반영하지 못하고 있는 것으로 보인다.   (한국지방세연구원 자료 참조 : kilf.re.kr/frt/biz/pblcte/selectPblcteView.do?ctgry=RSRCH&pblcteId=2576 )

 

그런데 오피스텔의 재산세가 주택용으로 과세될 때 보다 업무용으로 과세될 때 약 2배 가량 더 높다.

 

 

즉, 지방세 과세관청에서는 자신들이 먼저 오피스텔 재산세를 주택용으로 과세할 유인이 없는 것이다.

 

 

그래서 일반적으로 오피스텔 소유자가 재산세를 감면받을 목적으로 직접 주거용으로 신고하는 경우에 주택용으로 재산세가 부과된다.

 

 

 

< 질문 > 법 시행 전부터 소유하고 있던 오피스텔도 취득세 중과 판단용 "주택수"에 포함되는 것인가?

 

부칙 제3조에 따라 주택수 판단 시 이 법 시행 이전에 취득한 오피스텔, 입주권 분양권은 주택수에 포함되지 않는다.

 

 

즉 과거에 취득한 오피스텔만 있는 사람이 새로 주택을 취득할 때는 주택이 없는 것으로 보고 1주택자 취득세율이 적용된다.

 

 

하지만 부칙 제7조에 나오는 것처럼 법 시행 전에 매매계약을 체결하거나 분양계약을 체결했을 뿐, 법 시행 이후에 잔금을 내고 취득을 할 경우에는 취득을 완료한 이후 시점부터는 그 오피스텔 등은 주택수에 포함된다.

 

지방세법 부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.  제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.  제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.

 

 

< 질문 > 오피스텔 분양권도 주택수에 포함되는 것인가?

 

오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

 

 

 

 

 

기타 참고할 사항은 아래 보도자료를 참고하면 된다.

 

 

* [행안부 보도자료] 부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고 link

www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=78941

 

 

아래는 이번에 개정된 지방세법 관련 조항이다.

 

지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 [본조신설 2020. 8. 12.]

 

지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. ② 제1항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다. ③ 제1항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택 나. 제28조의2제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택 다. 제28조의2제4호에 해당하는 주택 라. 제28조의2제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다. 마. 제28조의2제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조제2항제2호의 요건을 충족하는 주택 2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. 3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔 4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔 [본조신설 2020. 8. 12.]

 

 

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