집합건물 재건축 - 80% 동의 시 건축허가 가능 (건축법 개정 완료)

과거에는 법률 오류로 집합건물법에 따라 80% 동의 후 재건축 결의를 하더라도,

건축법 조항에 문제가 있어서 건축허가를 받으려면 100%의 동의가 있어야 했다.

그런데 다행히 2021년 11월 11일 건축법이 개정되어, 집합건물법에 따라 80% 동의를 득하면 건축허가가 가능하다.

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집한건물법에 따르면 구분소유자의 80% 및 의결권의 80% 이상이 동의할 경우, 재건축 결의가 가능하다.

그리고 동의하지 않는 구분소유자에게 매도청구가 가능하다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

건축법 제11조 제11항 제2호에 따르면, 건축물의 노후화 등으로 건축물 공유자 수의 80%, 동의한 공유자의 지분 합계가 80% 이상인 경우, 건축허가가 가능하다. (미동의자 공유지분 매도청구 가능)

건축법 제11조(건축허가) ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2016. 1. 19., 2017. 1. 17.>

1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.

2. 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우

건축법 제17조의2(매도청구 등) ① 제11조제11항제2호에 따라 건축허가를 받은 건축주는 해당 건축물 또는 대지의 공유자 중 동의하지 아니한 공유자에게 그 공유지분을 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구를 하기 전에 매도청구 대상이 되는 공유자와 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

② 제1항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 매도청구의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 공유지분으로 본다.

그런데 문제는 법률 조항을 엄격하게 해석할 때,

건축법 제11조 제11항 제2호에 대한 내용이 일반건축물(공유지분)에 대해서만 해당되고, 집합건물(구분소유자)에 대해서는 해당되지 않는다는 것이다.

즉, 집합건물의 경우 구분소유자의 80% 이상이 동의하면 재건축 결의가 가능하지만, 100%가 동의하지 않으면 건축허가가 불가능한 이상한 상황이 되는 것이다.

이에 대한 하기 법령해석 사례를 보면,

법령상 "구분소유"와 "공유"는 명백하게 구분되는 개념이므로 "공유"가 아닌 "구분소유"되는 집합건물은 구분소유자의 100%가 동의하지 않는한 건축허가를 받을 수 없다고 회신되었다.

* 법령해석 사례 : 집합건물의 재건축 시 대지 소유권 확보 여부에 적용되는 규정(「건축법」 제11조제11항 등 관련)

www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=413334&rowIdx=69