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오피스텔 주택수 포함? (취득세 중과 - 주택수 판단 범위) 최근 지방세법 개정으로 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는 걸로 바뀌면서, 관련 기사가 많이 나온다.  오피스텔이 주택수에 포함되었다는 내용만 전달되다 보니,  양도소득세를 계산할 때, 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되지 않았다가 이번에 주택수에 포함되면서 양도세 폭탄을 맞는 것이 아니냐는 오해를 하고 있는 사람도 있는 것 같다.  이번 지방세법 개정 전부터 양도세 계산 시 주거용 오피스텔은 원래부터 주택으로 간주되었기 때문에 양도세 측면에서 바뀐 부분은 없다.  (양도세는 소득세법을 따르고, 취득세는 지방세법을 따르는데, 양 법률간 "주택"에 대한 정의가 달랐기 때문임)  정리하면, 양도세는 원래부터 주거용 오피스텔을 주택으로 간주했기 때문에 이번 지방세법 개정으로 바뀐 것은 없고,  주택을 새로 취득..
양도세, 취득세, 종부세 계산 시 1세대의 범위는? (지방세법 시행령 2020.08.12 개정사항 반영) "양도세", "취득세", "종부세" 계산 시 1세대의 범위는 어떻게 될까?  2020.08.12에 개정되기 전까지는 아래 기사에 나오는 것처럼, 양도세(소득세법)와 취득세(지방세법) 적용 시 "1세대"의 기준이 달랐었다.  www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/717525/ 주먹구구식 `세대합산 기준`…취득세땐 `식구` 양도세땐 `남남`혼란만 키운 땜질 부동산稅 부모·자녀 주택 합산 기준은 취득·양도·종부세 모두 달라 양도세 독립가구 인정기준 30세 구분도 여전히 논란 종부세 합산은 이미 위헌판결www.mk.co.kr 차이는 독립하여 살고 있는 "일정 소득(*1)"이 있는 30세 미만(*2)의 미혼 자녀를 부모와 같은 세대로 볼 것이냐, 아니면 다른 "별도"의 세대로..
조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황 (2020.06.19 기준) 본 글 작성 이후에 정부에서 2020.12.18에 조정대상지역, 투기과열지구를 추가 지정하였으며, 추가 지정 현황은 아래의 link된 글을 참조하면 된다. https://investory123.tistory.com/536 조정대상지역, 투기과열지구 추가 지정, 지정 현황, 지정기준, 지정효과 (2020.12.18 기준)정부에서 2020.12.18에 조정대상지역, 투기과열지구를 추가 지정하였다. 조정대상지역 추가 지정 ㅇ ∆부산 9곳(서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구), ∆대구 7곳(중‧동‧서‧investory123.tistory.com =============================== 여기부터는 2020년 6월 19일 기준이다.   정부에서 2020.06.19에 주택가격 급등세를 보이..
2020년 시공능력평가액 순위 - 엑셀파일 (도급순위) 2020년 시공능력평가액 순위 엑셀파일을 아래에 첨부한다.   상기 엑셀파일에는 업종별로 5개의 sheet가 있으며, 시공능력평가액과 순위를 확인할 수 있다.    "시공능력평가"는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사실적, 경영상태, 기술능력 및 신인도를 종합 평가하여 매년 공시(7월 말)하고 8월 1일부터 적용되는 제도이다.  (*) 시공능력 :  건설업자의 상대적인 공사수행 역량을 정량적으로 평가하여 나타낸 지표   발주자는 평가액을 기준으로 입찰제한을 할 수 있고, 조달청의 유자격자명부제(*1), 도급하한제(*2) 등의 근거로 활용되고 있다. (*1) 유자격자명부제: 시공능력에 따라 등급을 구분[1등급(6,000억 원 이상)～7등급(78억 원)], 공사규모에 따라 일정등급 이상으로..
토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준 (PF 대출금 조기상환 시 유의사항) 현재 부동산 PF의 대부분은 시행사 위험을 통제하기 위해, "관리형토지신탁"을 통해 진행된다. 관리형토지신탁을 하는 이유와 신탁상품에 대한 내용은 아래의 글을 참조하면 된다. * 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가) https://investory123.tistory.com/449 * 관리형토지신탁, 차입형개발신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 자금관리대리사무 (부동산신탁의 종류) https://investory123.tistory.com/450 PF 대출이 실행된 후 착공 및 분양을 하게 되면, 분양수입금이 들어오게 되는데, 분양수입금 중 일부는 운영계좌로 이체되어 사업비로 사용되지만, 분양수입금의 상당 부분은 PF 대출금의 상환..
관리형토지신탁, 차입형개발신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 자금관리대리사무 (부동산신탁의 종류) 부동산신탁에는 관리형토지신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 차입형개발신탁, 자금관리대리사무 등 많은 종류의 상품이 있다. 이 중에서 브릿지 등 담보대출에는 담보신탁(대주 중에 수신기관이 없을 경우, 이자 유보 등의 계좌관리를 위해, 자금관리대리사무가 추가되기도 한다)이 사용되고, PF 때는 관리형토지신탁이 주로 사용된다. PF 때 관리형토지신탁을 주로 사용하는 이유는 아래의 글을 참고하면 된다. * 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유 2020/08/30 - [부동산 PF, 구조화금융] - 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가) 그렇다면, 관리형토지신탁, 분양관리신탁, 담보신탁, 차입형개발신탁, 자금관리대리사무는 무엇이며, 각 ..
부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가) 현재 부동산 PF의 대부분은 "관리형토지신탁"을 통해 진행된다. 그렇다면, 부동산 PF에서 관리형토지신탁을 활용하는 이유는 무엇일까? 하기 한국신용평가의 스페셜리포트에 관련 내용이 잘 정리되어 있다. * 한국신용평가 스페셜리포트 원문 link (상기 제목명으로 검색) www.kisrating.com/research/total_search.do 리포트 내용 중 관리형토지신탁을 하는 이유에 대해 요약하면 다음과 같다. 투자자의 입장에서 부동산 PF의 위험은 크게 시행사 위험, 준공위험, 그리고 시장위험으로 나눠 볼 수 있다. 관리형토지신탁은 이 중 "시행사 위험"을 통제하기 위한 방법이다. 먼저 "시행사 위험"이 무엇인지에 대해서 살펴보면, 우리나라에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사들 중 많은 회사가 적..
건축허가 받은 면적 중 3,000제곱미터 미만을 1차 분양하고, 나머지를 추가 분양할 때, 건분법상 분양신고 대상 여부 건축허가 받은 면적의 3,000제곱미터 이상을 사용승인(*) 전에 분양하고자 하는 경우, 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)에 따라 분양신고를 해야 한다.  (*) 사용승인 : 건축법 제22조에 따라 건축주가 건축공사를 완료한 후 사용승인을 위한 검사를 실시하고 허가권자로부터 사용승인서를 받은 경우를 말함  [건분법 적용범위 및 제외대상의 자세한 사항은 아래 link된 글 참조] 2020/08/23 - [부동산 PF, 구조화금융] - 건분법 적용범위 및 제외대상 (건축물의 분양에 관한 법률)  그런데 건축허가 받은 면적 중 3,000제곱미터 미만을 1차 분양하고, "준공 전"에 나머지를 추가 분양하는 경우는 어떻게 될까?  1차 분양과 2차 분양 각각의 분양면적이 3,000제곱미터 미만이므로 분양신고를 ..
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