시장 상황 감안해도 너무 빠른 주가 하락
2Q19 동사의 매출은 2조 9,290억원(-18.2% YoY, +12.6% QoQ), 영업이익 2,140억원(-3.1% YoY, +12.1% QoQ)으로 전망한다.
이는 시장컨센서스(매출 2조 8,210억원, 영업이익 2,260억원)를 부합하는 수준이나, 저조한 가이던스(신규분양, 신규수주) 달성율로 인해 동사의 주가는 연초대비 약 -21.7% 하락했다.
현재 동사의 주가는 현재 Mid-cycle 하단까지 내려왔다.
분양가 상한제 영향으로 신규분양 축소는 내년까지 진행될 예정이지만, 동사의 기초 체력은 상당히 견조 한데 반해 주가는 현재 동사의 유동성 리스크를 반영하는 수준까지 하락한 것이다.
과연 현재의 분양 시장 속에 동사의 주가 하락이 정당한가 묻고 싶다.
당신이 놓치고 있는 3가지 변화
1) 국내 신규 분양은 감소하나, 베트남 사업 분양 개시로 둔화 폭 제한,
2) 자회사 INIMA의 비즈니스 고도화,
3) 자이에스앤디 상장을 통한 부동산 시장 틈새 시장 공략이다.
동사는 분양 시장 둔화에도 불구하고, 자회사 및 핵심 역량 강화를 통해 실적 둔화를 막기 위한 노력을 하고 있다.
이 노력에 대한 가치평가가 절실하다.
1)동사는 올해 3분기부터 베트남 분양을 시작할 전망이다.
나베 약 359세대(분양, 시공규모 약 2억달러)와 뚜띠엠 약 316세대(임대, 시공규모 1.6억 달러)를 시작으로 베트남 개발 사업은 시작된다.
2)작년 INIMA의 매출과 순이익은 각각 2,312억원, 206억원이었다.
올해도 실적 성장이 예상되고, BRK Ambiental의 산업용수 Concession 부문인 FIP Operacoes Indutrials 인수 이후 이익 기여까지 감안하면, 내년에는 순이익에서 INIMA가 기여하는 부분이 상당할 전망이다.
3)GS건설의 부동산 관리 자회사 자이에스앤디가 이르면 10월에 상장한다.
자이에스앤디는 6월말 코스피 상장예비심사를 통과하고 8월말 유가증권 신고서를 제출하는 것을 목표로 남은 상장절차를 진행하고 있다.
자이에스앤디는 상장을 통해 마련한 자금으로 부동산 개발사업 등에 진출하며 사업을 다각화 할 것이라고 밝혔다.
2Q19 Preview
2분기 실적은 시장 컨센서스에 부합
2Q19 동사의 매출은 2조 9,290억원(-18.2% YoY, +12.6% QoQ), 영업이익 2,140억원(-3.1% YoY, +12.1% QoQ)으로 전망한다.
이는 시장컨센서스(매출 2조 8,210억원, 영업이익 2,260억원)를 부합하는 수준이다.
신규분양은 6,500세대, 신규수주는 약 4조원을 기록한 것으로 보인다.
가이던스인 신규분양 28,800세대, 신규수주 13.5조원 대비 각각 22.5%, 29.6%로 저조한 실적을 보인 것으로 전망된다.
저조한 가이던스 달성율로 인해 동사의 주가는 연초대비 약 -21.7% 하락했다.
분양 가이던스 달성은 쉽지 않지만, 7~8월에 대규모 분양이 계획 중에 있어 연내 2만세대 분양 달성은 가능할 것으로 판단된다.
동사는 PBR기준 1)0.4(x)~0.6(x)가 Low Cycle이고, 2)0.6(x)~0.8(x)가 Mid-cycle, 3)0.8(x)~1.0(x)이 Up-cycle인 것으로 보인다.
현재 동사의 주가는 현재 Mid-cycle 하단까지 내려왔다.
현재 분양가 상한제 영향으로 신규분양 축소는 내년까지 진행될 예정이지만, 동사의 기초 체력은 상당히 견조한데 반해 주가는 현재 동사의 유동성 리스크를 반영하는 수준까지 하락한 것이다.
과연 현재의 분양 시장 속에 동사의 주가 하락이 정당한가 묻고 싶다.
당신이 놓치는 3가지 변화
1) 국내 신규 분양은 감소하나, 베트남 사업 분양 개시로 둔화 폭 제한
동사는 올해 28,800세대를 분양할 계획이나, 현재 HUG 분양 규제나 민간택지 분양가 상한제 영향으로 올해 2만세대 내외로 분양을 마무리할 전망이다.
우호적인 분양 경기 영향으로 마진 압박은 크지 않을 전망이기에 동사의 실적 둔화 폭은 크지 않을 수 있다.
반면, 우리는 동사가 올해 3분기부터 베트남 분양을 시작 하는 것을 잊고 있다.
올해 나베 약 359세대(분양, 시공규모 약 2억달러)와 뚜띠엠 약 316세대(임대, 시공규모 1.6억달러)를 시작으로 베트남 개발 사업은 시작된다.
향후 베트남 분양 스케쥴이 확정되지 않아, 내년에 어느 정도 분양이 가능한지 가늠하기 어려우나 아마도 올해보다 더 많은 분양이 가능할 것이다.
결론적으로 동사는 경쟁사와 다르게 분양 물량 감소에서 어느 정도 벗어나 있다.
3분기 재개되는 베트남 분양에서 차별적인 투자 포인트를 찾아 보자!
2) 자회사 INIMA(이니마). 비즈니스 고도화 돌입
작년 동사의 순차입은 4,220억원 수준이었다.
올해 만일 투자가 크게 집행되지 않았다면, 순현금으로 전환되었을 가능성이 높다.
동사는 올해 자회사인 INIMA에 대한 투자 집행을 통해 비즈니스 고도화에 돌입한 것으로 보인다.
기존 2대주주의 지분을 매입(약 887억원)하며, INIMA에 대한 지분을 100%로 만들었다.
그리고 비즈니스 고도화를 위해 브라질 산업용수 부문 진출을 BRK Ambiental의 산업 용수 Concession 부문인 FIP Operacoes Indutrials를 약 2,285억원(지분 82.76%)에 인수할 예정(양수 예정일 19년 9월 7일)이다.
작년 INIMA의 매출과 순이익은 각각 2,312억원, 206억원이었다.
올해도 실적 성장이 예상되고, 추가적으로 BRK Ambiental의 산업용수 Concession 부문인 FIP Operacoes Indutrials의 이익 기여까지 감안하면, 내년에는 순이익에 기여하는 부분이 상당할 전망이다.
동사는 우리가 모르게 이익 다변화를 위한 노력을 진행 중이다.
3) 자이에스앤디 상장 이슈
GS건설의 부동산 관리 자회사 자이에스앤디가 이르면 10월에 상장한다.
GS건설은 자이에스앤디 상장을 통해 유입된 현금을 바탕으로 사업영역을 확장할 계획이다.
자이에스앤디는 6월말 코스피 상장예비심사를 통과하고 8월말 유가증권 신고서를 제출하는 것을 목표로 남은 상장절차를 진행하고 있다.
자이에스앤디는 상장을 통해 마련한 자금으로 부동산 개발사업 등에 진출하며 사업을 다각화 할 것이라고 밝혔다.
동사는 현재 자이에스앤디의 지분율이 91%이다.
일감몰아주기 규제를 피하기 위해 자이에스앤디 지분을 50% 이하로 낮출 것으로 전망되기에 상장을 통해 약 500억~1천억원의 현금 유입이 가능해 보인다.
또한 자이에스앤디는 GS건설이 하지 못하는 소규모 사업 및 고급빌라 등 틈새 시장 진출을 계획 중에 있는 것으로 보여, 향후 GS건설은 틈새 개발 시장에서도 유리한 고지를 차지할 전망이다.
리포트 원문 link : http://hkconsensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=532172
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