아파트 같은 주택을 짓기 위해서는 토지의 소유권을 확보해야 한다.
그런데 대부분의 토지를 확보했는데 일부 토지주들이 반대할 경우, 사업계획 승인을 득한 후 매도청구를 통해 해당 토지를 강제로 매수할 수 있다.
사업주체(시행사)의 소유권 확보비율은 단계별로 약간씩 다른데,
1) 사업계획 승인(인허가)을 위해서는 대지면적의 80% 이상을 확보해야 하며,
2) 사업계획 승인을 득한 후에는 2가지 경우로 나뉘는데,
① 대지면적의 95% 이상을 확보한 경우 모든 소유자에게 매도청구할 수 있지만,
② 95% 이상 확보하지 못했을 경우, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자에게는 매도청구를 할 수 없다.
그러므로 안전한 주택사업을 위해서는 95%의 소유권을 확보할 필요가 있다.
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주택건설대지 사업계획승인 소유권 확보비율 80%, 착공 전 매도청구를 위한 소유권 확보비율 95%
아파트 같은 주택을 짓기 위해서는 토지의 소유권을 확보해야 한다. 그런데 대부분의 토지를 확보했는데 일부 토지주들이 반대할 경우, 사업계획 승인을 득한 후 매도청구를 통해 해당 토지를
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그런데, 95% 여부를 산정할 때 기준 "모수"가 되는 "주택건설대지 면적의 범위"는 어떻게 될까?
특히 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 면적 범위 산정이 어려울 수 있다.
다행히 이에 대한 법령해석 사례가 있다.
| 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 범위(「주택법」 제16조 등 관련) 안건번호11-0241 회신일자2011-06-30 1. 질의요지 「주택법」 제16조제2항제1호에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 권원을 확보하도록 규정하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조제1항에서는 제1종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 도시계획조례로 정하는 기반시설(이하 “공공시설등”이라 함)의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우에는 그 건축물에 대하여 지구단위계획을 통해 건폐율, 용적률 등을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있는데, 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”이 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용되는 일단의 토지인 주택단지만을 의미하는 것인지, 아니면 주택단지와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조에 따라 설치ㆍ제공됨으로써 주택단지 건축물에 대하여 완화된 건폐율, 용적률 등이 적용되도록 한 공공시설을 설치할 토지를 합한 것을 의미하는 것인지? 3. 회답 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”은 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데에 사용되는 일단의 토지인 주택단지를 의미합니다. 4. 이유 「주택법」 제16조제2항제1호의 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”의 범위가 어디까지인지를 주택법령에서 직접적으로 규정하고 있지 아니하므로, 관련 조항의 유기적인 관계를 통해서 그 구체적인 범위를 파악하여야 할 것입니다. 먼저, 「주택법」 제16조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 “주택건설대지”의 소유권을 확보하여야 하나, 같은 항 제1호에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우, 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 사용권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도 청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우는 그 예외로 인정하고 있는데, 이는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 지구단위계획의 결정이 필요하지 않은 주택건설사업과는 달리 시ㆍ도지사 등의 지구단위계획 결정에 따라 계획적인 개발이 가능할 뿐만 아니라 지구단위계획에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항에 따라 기반시설 설치 등 공익사업에 관한 내용이 포함되어 있으므로, “주택건설대지”의 소유권 확보 요건을 완화하여 적용하고 있다고 할 것입니다. 이렇게 본다면 , 「주택법」 제16조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 소유권을 확보하여야 하는 “주택건설대지”와 같은 항 제1호에 따른 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”은 달리 보아야 할 특별한 이유가 없다고 할 것인데, 같은 항 각 호 외의 부분 본문의 주택건설대지란 문언상 “주택 및 그와 불가분의 관계인 부대ㆍ복리시설을 건설하기 위한 대지”라고 할 것이므로, “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”은 결국 주택 및 그와 불가분의 관계인 부대ㆍ복리시설을 건설하기 위한 대지인 주택단지만을 의미한다고 보는 것이 타당합니다. 한편, 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 주택건설사업계획에 공공시설 설치에 관한 내용을 포함하고 있더라도, 이는 사업주체가 주택단지 내의 건축물에 대한 용적율 등 건축기준을 완화ㆍ적용받기 위하여 설치하는 것일 뿐, 주택건설사업이 주택 및 그와 밀접하게 관련된 시설인 부대ㆍ복리시설을 건설하는 사업이라는 본질에는 변함이 없다고 보아야 할 것이므로, 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”은 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용되는 일단의 토지인 주택단지라고 보아야 할 것입니다. 따라서, 「주택법 」 제16조제2항제1호에 따른 “지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적”은 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데에 사용되는 일단의 토지인 주택단지를 의미합니다. |
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